“喂，你说房地产是不是越来越没劲了？”

房地产很重要，楼市挺好，房企似乎看上去也不错，但是身处这个赛道的地产人，有没有在某一个时刻觉得，这行当和以前不太一样了

01

我有一个房企前五强里做产品模块的负责人，不定时的都聊聊天。大概两年前我听闻他在公司内部推行的产品线得到集团的认可了，如果没有意外的话后面两年就开始落地升华并且迭代了

所以有阵子我也没打扰他，就看他朋友圈到处飞到处跑

最近我和他又见面了，一看又胖了头发也快掉光了脸色也憔悴了，我问他最近在忙什么

他摇摇头就说了一句话：

今年年初的时候集团给产品部门的一个原则，参考碧桂园的标准控制成本投入。听到这句话其实就懂，我对碧桂园没有任何意见，但是这句话的用意其实就是让我们不做研发了嘛，后面产品部门就没有事情了，唯一的事情就是根据成本部门的指标降低标准了

“那你上次和我说的产品系，之后就没落地过，如果市场反馈好集团应该不会不同意的啊”

“别说了，2016年准备在上海(楼盘)三个项目同时落地这条产品线，刚好后面品牌就可以跟进，这条产品系也算成了，妈的没想到的是，这三个项目我样板段都还没弄好，房子就已经卖光了，那还怎么搞。”

好吧，那句妈的我觉得他是真心的，最近2年，房地产这行业经历震荡起伏的过程，而这样的过程恰好让太多的企业失去了做内功的能力，我认真研究过这条产品线，如果没有意外，他将会是市场上非常有竞争的改善条线的产品线，无奈沉入海底，很多内容因为错过了迭代的周期在现在的眼光也显得不合时宜

产品研发就是这个样子，天时地利人和都很重要，好的东西在合适的时候能够顺利交付才能引爆这个市场，中间发生一点点波动就有可能产生极大的蝴蝶效应而转变

奈何这两年的市场波动还不是一点点，创新需要相对宽松的环境和老板适当的容忍度，而恰巧的是这两年这两点都没有“后面准备怎么办”

“后面做做租赁市场吧，这块虽然空间不大，但好歹也是风口，我做产品也不至于这么憋屈”

很多时候我们自己都知道，地产这行找的所谓风口，其实就是找一个避风港，能不能成不知道，但是只有那里有时间和包容，这两个房地产开发过程中最金贵的两样东西

说完这句之后，我们在猫头鹰咖啡点了杯啤酒，看着来往的服务员，也聊聊曾经我们做过的好项目，似乎就在眼前

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如果一定要感谢最近这两年这个世道，最感谢的应该是中介了，虽然二手房市场的骤冷，但是分销口子的佣金直线提升，直接导致了大量的中介结构全面启动新房部，上海中原也依赖分销保留住了躯壳

为什么商品房都要用分销了，理由也很简单，因为客户少了，不知道怎么让客户上门了，就让中介带吧

然后客户越来越少，分销点数越来越高

这是迫不得已的方式，但是也产生了一个副作用，对于长年扎根案场的销售团队，瞬间失去了营销的能力

2016年，不用营销房子被抢光，2017年，等预售证等开盘，2018年，有证了全面启动分销

营销工作变成了机械式的工作，没效果就推给分销团队，分销团队反过头来要更高的佣金，以此恶性循环

当然，这仅仅是营销团队的问题么，我和一个央企的上海营销负责人聊天，说集团给他们就下发了一个指令叫：

面对现实

这句话什么意思，第一很明显预售证给你多少钱你就拿了赶紧卖了吧。第二藏在这句话背后就是，都这个价格了，你还弄什么调性，赶紧把量跑起来

这背后可能是财务部门给到的压力，可能也是老板自己对外来的悲观和焦虑，但是在这样的氛围下，妥协和顺应当下是必然的选择

然后我问他最近两年做营销最大的进步是什么，他说：如何确定用什么样的价格可以最快程度拿到预售证，如何分散签约不造成市场哄抢的情况，如何在明明产品减配的前提下依然表现我们在做好产品的样子……

做营销的，永远是跟着时代走的

当然，也有不甘的。我认识的一个营销操盘手，在今年上半年的时候离开了上海，去外地负责一个小镇项目的项目总，我问为什么，他说在哪里还能试着做一些有趣的事情。但其实我和他知道，离开上海，想要再回来，就真的很难了

这个行当，有人妥协有人坚持，不过这样的坚持不免有点苍凉

03

如果说营销口子的团队在机械性工作，但是最近在考虑自己还有没有工作的，一定是投资拿地的部门了吧

其他部门要么是赚钱的要么是省钱的，而这个部门是公司内最大的花钱部门

万科的那一句活下去虽然惨烈，但是骨子里也在说着对于公司来说，应收账款有多重要，现金回笼有多重要

投资拿地部门为什么会恐慌，也是因为2015-2016年的那一轮盲目的招人

在那两年，企业融资非常容易，市场土地供应量也非常充足，所有的房企都要冲多少业绩，都在说未来有多少可能，这个时候也有很多地产人蜂拥去了投资口

在那个时候，大家最有快感的时候应该是在朋友圈发着各种拿地的海报，感受下面一句句的恭喜恭喜

确实，那两年的地产给了很多人妄念，各种保本价的充斥下，我们也相信只要我想所以我就可以

但是这两年融资环境的急速恶劣，拿地越来越谨慎，拿地越来越复杂，拿地也越来越精准，靠简单的测算举牌能够拿地的周期，快速的消失了，很多投融资口子的朋友最近都非常难受

我问了几家公司的投资部，得到很多的反馈就是：今年悄无声息的裁了很多人。原因也非常简单，说的都是如今公司的现状不适合有太多花钱的部门

最近二三线城市大量土地的流拍，并不是地不好，也不是价格不合理，而是很多房企根本就没去那个城市看地了，谨慎理性当然是场面话，看都不看说明一家企业的聚焦，那理所当然投资口的人就开始缩编

后来我看一个群里有人在说，最近他的工作就2块，第一个跑各个区问下最近的出让计划，也就是日常工作，第二件事就是去跑拆迁了，听着真让人感慨啊

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当然，最近一年最魔幻的工种，应该是房企集团的财务部门了吧，不知道各位发现了没有，如今开始去各个论坛演讲发言的，已经从5年前的营销到3年前的产品再到如今的财务部门了

各种CFO对外说着如何通过财务掌控各个条线，如何通过现金流调配各种资源以及如何用钱帮助企业续命

财务市场很严峻么，说实话我询问了一些数据，觉得真的很严峻。问了一些民企最近的融资成本，据说外面13%的利息的钱，大家都在抢，甚至有家闽企的老板对外放话，不高于15%的钱不用审批直接借赶紧借

不仅如此，借钱的套路也越来越多，从海外借贷到公司债再到借用租赁板块去融资，花样有多复杂融资就有多艰难

而一些在三四线开发的地头蛇企业，如今的开发策略就是解决工程不到位的情况下能够拿到预售证，然后卖一点造一点，因为对于他们来说，可能财务成本要到20%以上

钱越贵就越需要好的CFO辗转腾挪为企业争取现金流，只有财务口争取了时间，下面的一切才会有时间和空间去执行。

时至今日，所有人大概都明白地产这行的现实：房地产的本质就是金融，除了财物之外一切都可以外包。

都说地产人才金贵，都说好地越来越少，如今来看这二者都不如钱来得重要

然后上个礼拜，我去了趟北京(楼盘)，和一个中字头的财务负责人吃日料，我说，最近你们的日子很艰难吧

然后我就看着他夹着一块天妇罗，瞪大眼睛的看着我，憋了3秒钟才说：

哪里艰难???

我问你们财务成本多少，他说5%，我问哪里借的，他说就和以前一样银行正常借啊

我突然咀嚼出了什么

这是任何一个赛道的共性，当市场变冷之后，那些寡头垄断者吸干了市场上绝大部分的资源，而且稍微悲观的是，地产这行的垄断并不是简单的看规模和实力

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最近偶尔会收到各种朋友发来换工作的消息，有一些内容挺有意思“我去集团总部做策划了，外面的世界太乱了，我来总部躲躲”

“最近这个新东家要上市了，我来负责品牌这一块”

“我去做公司的存量市场开发，体制内编制调整，只有那里有位置，对外说创新，对内知道是妥协”

而回头再看他们的朋友圈，依然在日复一日的更新着朋友圈，散发着各种喜报，只是这种喜报从两年前拿了好地产、新产品发布会以及招聘启事，到了现在变成融资成功、投资成功以及上市成功等各种浮夸的内容

这可能就是真实的地产和我们感官上的地产的天然鸿沟，而这样的鸿沟或许就是地产这两年的震荡的结果

我们可以理解为人才的洗牌，也可以理解为行业的转型，但是就是在这洗牌和转型之间，我从朋友嘴上听到有趣的故事越来越少，那个令人兴奋的状态越来越少

我们公司好像越来越好，世界500强，中国200强，地产30强，每年冲千亿，不是上市就是在上市的路上，但是对于我们地产从业者来说，是不是变得和以前不太一样了呢

已经12月，最近我们看到前十一个月的榜单，没过多久我们会看到这一年的榜单，房企的规模一如既往的高，对经济社会一如既往的重要，但是然后呢

就像一个大概，我们不知道多少冰川在融化，又有多少熔岩正在爆发

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“你说地产这行是不是变得越来越没劲了?”

“别他妈废话了，有工作就不错了，还要啥自行车啊!”