买房人哭了！首付没抬利息涨了

本月6成以上新推房源首付不到百万，促销优惠也越来越多了

2月份刚起头，过年的脚步也越来越近了，虽然处在春节淡季，但本月南京楼市推出的"年货"其实还是不少的。盘点发现，包含部分已领销许开盘的项目在内，2月份全市预计共有26家楼盘推6800多套住宅新房入市，其中除溧水高淳外的主城范围将有19家楼盘推4800多套房，春节前数量相对少一些，春节后预计还会出现一轮集中补货。而从板块分布看，城北和江宁俨然成为本月的供应大户，两大板块新房上市都超千套，稳占全市半数以上供货量，此外江北板块上市量也接近千套，其余板块则相对稀少。

2月份主城范围内上市的19家住宅楼盘中，仅有江北2盘和江宁1盘均价不足两万，房源量大约千套左右，占比已经不高。不过也有好消息，到目前为止除了南站绿城深蓝一家楼盘传出首付可能需要5成外，其余各家楼盘暂时都未提高首付门槛，加之主推中小户型的项目仍不少，每日楼市统计发现，本月主城将有多达14家楼盘3200多套房源，首付门槛预计都在百万以内，此外首付100-200万元的房源大约有1400套，也占到两成左右，首付200万以上的房源仅有300多套，占比不到一成。

虽然绝大多数楼盘的首付比例都有望维持三成，但在实际销售方案的表述中，对于首付这一块往往解释为"按照最新购房政策执行"或者是"按照银行现行规定执行"，尤其是按照银行规定来执行，有时也会产生变数，比如最近六合一家楼盘就传出由于合作银行房贷审核比较严，单身购房只能获批4成首付。还有业内人士透露，目前很多银行办理房贷的审核条件仍比较多，比如要征询消费贷信用贷记录等，一旦有逾期记录贷款也是很难办下来的。

延续1月份的状况，2月初多家入市楼盘的限价力度也都比较严格，本月首家开盘的纯新盘华侨城翡翠天域带装修房销许均价2.55万元/㎡，低于此前的2.6-2.8万元/㎡"放风价"，同时中签率也超过9成，选房比较宽松，据悉开盘当日房源去化7成左右，总价较低的小面积户型更受欢迎。同样在上周入市的江宁老盘天泽苑新批房源带装修均价27951元/㎡，与三个月前的开盘价位相比零涨幅，但由于和二手房价位相比并无优势，新推房源明显遇冷，106套房源仅有72位意向买家选房。此外还有城北中央门的泛悦城市广场，上周开盘加推的G5号楼房源销许均价35900元/㎡，和去年首次开盘相比也没有变化。此外江浦老盘明发云庭新领的收官房源销许均价也是一年多未涨。而接下来，包括绿城深蓝、融侨悦城等多家即将推房的楼盘也都表示价位和此前相比基本不变，还有包括江北江山荟、麒麟熙悦等即将入市的纯新盘，此前放风价位都接近3万，眼下也传出最终审批的价位可能会调低，预计不高于2.8-2.9万元，总价门槛也有望降低一些。

虽然"年货"不算少，但春节前卖房热度明显降温，上周新入市的8家楼盘也仅有1家开盘售罄。在此背景下越来越多的楼盘也加入到优惠促销的行列，近期开盘项目中，华侨城翡翠天域打出了登记客户开盘当日认购总价减4000元的优惠。泛悦城市广场新推房源也有按时签约优惠和首付比例优惠。另据业内统计，眼下全市推出优惠促销的住宅楼盘已接近20家，其中江北板块就有七八家，近期又有在售楼盘打出了低首付促销，并且很多楼盘的案场优惠预计到春节后也仍将持续。

年初防控金融风险连出重拳房地产频频被"点名"

楼市金融监管首提"居民去杠杆"

新房限价优惠增多已经是板上钉钉了，而在另一方面，房贷越来越紧也同样无庸置疑，尤其是利息上涨，已经成为很多购房者面临的最大"年关"。年初金融面"防风险"、"去杠杆"已经成为一再被提及的热词，房地产也被列为其中的重点整治领域，最近银监会也是重拳连出，年初至今多次发布监管通知，明确规定商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产;同时禁止银行机构直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资。目前已有部分银行下发相关文件暂停受理房地产行业新增授信业务或暂停开发贷业务。而包括厦门、杭州等地都有多家银行因为违规发放房地产开发贷款和土地融资;个人消费、经营贷款资金被挪用于购房;非房贷类信贷资金违规流入房地产市场等原因吃到银监会"罚单"。

1月26日，银监会网站公布了2018年全国银行业监督管理工作会议情况，明确今年要继续打好防控金融风险攻坚战，同时部署了2018年的十大任务：继续遏制房地产泡沫化被列入其中之一。1月27日，央行主管媒体金融时报发布题为《充分认识防范重大风险的重要性紧迫性艰巨性》的文章，文中指出今后3年是防范化解金融风险的重点时段，还特别点明了防范房地产泡沫化风险的重要性，指出近几年我国房地产业发展在满足居民住房需要、为经济增长提供动力的同时，由于多种因素作用使得城镇土地和房屋日益具有金融投资品属性，越来越多的群体将房地产当作金融产品从事投资投机，许多大中城市房地产价格呈现泡沫化倾向，从而潜藏着程度不同的金融风险。

本月2日，人民日报又刊登了题为《抓住去杠杆这个"牛鼻子"，切实防范化解金融风险》的文章。其中再度点明“引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险”。文章指出，近几年我国居民部门的杠杆率不断上升，主要源于房地产市场的火爆导致炒房行为和住房贷款大量增加。尽管我国采取了房地产市场调控政策，严格控制房地产信贷，提高首付比例，但仍有大量资金流向房地产，在提高居民部门杠杆率的同时也增大了房地产市场风险。因此有必要建立健全包括房地产市场、银行部门、银行间市场、资本市场等在内的系统性风险防范应对框架。还应对“影子银行”为房地产开发商提供融资的业务进行清理整治;对消费贷款资金严格管理，防止个人消费贷款资金违规流入房地产市场。

业内认为，此次央媒在表述防范房地产市场风险时首次提出"居民去杠杆"，已经说明房贷严控的态势短期内都不会放松，不仅如此，刚刚进入2月份，部分热点城市的房贷已经出现大范围收紧动作，其中广州传出消息称自2月1日起四大银行首套住房按揭利率统一上浮10%，二套房则上浮15%到20%不等，广州部分银行对媒体表示，其实早在去年就已经逐步进行过上调了，还有金融人士表示，目前四大行在广州房贷市场的体量占比超过80%以上，随着四大行调整，该市购房整体成本肯定会有所上升。

2月5日至6日，2018年中国人民银行工作会议召开，会议提出了今年银行机构工作的九项主要任务，在明确“保持货币政策稳健中性”的同时，也再次强调“切实防范化解金融风险”。在“保持货币政策稳健中性”方面央行提出，要综合运用多种货币政策工具，保持银行体系流动性合理稳定，促进货币信贷和社会融资规模合理增长。进一步支持供给侧结构性改革。与此同时，2018年主要任务仍是切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控，完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

业内人士表示，与2017年中国人民银行工作会议内容相比较，2018年工作任务中的“防范金融风险”放在了更靠前的位置，并提出“加强金融风险研判及重点领域风险防控，完善金融风险监测、评估、预警和处置体系”。上述种种都体现了今年央行的货币政策将回归真正中性，且去杠杆、挤泡沫、防风险、严监管将成为政策实施的重要领域。

金融机构报告显示，过去几年中国家庭杠杆率上升的速度非常惊人。2006-2016年中国居民部门杠杆率从11%上升至45%，十年间增长3倍。对比2008年之后各国居民部门加杠杆的速度，中国是新兴市场的2.6倍，中国居民部门快速加杠杆的背后，也反映了房地产价格脱离居民可支配收入的快速上涨。

当然，单纯用居民部门杠杆率的高低并不能完全判断房地产泡沫化风险，因为决定房价的不是居民的整体杠杆率，而是购房者的边际杠杆。机构报告还显示，2012年开始中国居民购房抵押率(Loan to Value Ratio，LTV)不断上行，并在2015-2016年加速上行。2016年底中国购房抵押率LTV达到50%，相当于美国2001-2002年的水平，与美国2004-06次贷危机爆发之前的LTV (56%)相差已经不大。

此外还有数据显示，截至2016年，广州的居民资金杠杆率为77.5%，而包括厦门、杭州、合肥、南京在内的热点城市居民杠杆率还要高于这一水平。接下来其他热点城市房贷收紧的力度也可想而知。

春节前南京房贷又"涨"了二套房利率最高上浮25%

一年时间同样贷款总额少买一个房间

事实上，年初以来南京房贷收紧的力度也着实不小，甚至比周边一些城市还更加明显，就在2月初，南京部分银行又开始上浮商贷利率。最新调查显示，目前包括邮储银行、南京银行等5家银行，二套房贷款利率最高都已上浮至25%，并且额度紧张。其余各家银行也普遍上调至20%，同时首套房贷款利率上浮15%也几乎成为标配，最高上调幅度达到了20%。

去年至今，从房贷利率打9折到基准利率，再到上浮10%、15%、20%……南京的住房贷款利率可谓节节攀升，而依照纯商业贷款200万，还款期限30年等额本息计算，从去年最初的9折利率到眼下利率最高上浮25%，每月月供已足足需要多付2100多元，还款总额更是足足高出76万多元，几乎相当于一套小户型房源的总价。

而如果以房屋单价2万元/㎡，与当初9折利率时相同的还款总额计算，去年初贷款200万，还能买到面积为143㎡的标准大户型，到今年初则只能买上面积118㎡的中等户型，也几乎是"四房秒变三房"的节奏。

或许有的小伙伴会认为，房贷利率未来仍会浮动，利率也未必一定要交这么多，但业内人士表示，短期内楼市信贷再宽松的可能性已经及其微小，主要原因还是由于当前的房贷利率仍旧处于历史低位。房改之后利率最高的时候是2007年的7.83%，还有2012年的7.05%，即便是当前基准利率的1.2倍，也只有5.9%不到，依然是历史上偏低水平。再从利率数据来看，2014和2015年的降准降息形成了低成本利率。从目前的趋势来看，这一波低成本利率已经开始慢慢走向上行的通道，今后一段时间，房贷利率变化趋势出现“急刹车”和“猛加油”现象的可能性小，将会继续保持目前状态呈小幅低速上涨。

每日楼市统计发现，如果按照当下首套房最常见的上浮15%利率来计算，在2月份主城上市的4800多套房源中，将有2400多套房子每月月供超过万元，另有860多套房源每月月供超过2万，不足万元的月供仅有1500多套房源可选，并且主要也分布在江北，去杠杆对刚需购房选择面的影响正越来越明显。