论房地产的理性投资

我不是房地产方面的专家，因为最近有朋友花了不到一个星期的时间从在网上看到房源、联系房产经纪人、打飞的回家、实地考察比较几处房产，到最后交定金下单的神速，有感而发。朋友在一个二线省会城市买房，常年在国外，因此买房完全是为了投资。本文的讨论是针对以理性投资为目的的买房，并不针对刚需买房自己住，需求不一样，分析是不一样的。

首先，我们要区别理性投资和投机的概念。2017年的时候，国家提出房子是用来住的，不是用来炒的，这一点完全没有错。这里说的“炒的”就是指投机。投机一方面在于偏离自我财务承受能力高杠杆高负债去投资房地产;另一方面在于非价值投资，而寄希望于短期市场的剧烈波动，对房地产资产快进快出，混乱市场。

那么，什么是理性投资?理性投资是指根据自己的财力需求情况进行合理的财务和资源分配，制定合理的财务投资计划，匹配自身风险承受能力，以期望获得合理的财务回报。基本上CFA第三级很大部分的内容就是在讲这个，当然这里的合理财务投资计划的投资范畴不一定是仅指房地产，是根据财力及需求而面对的不同资产类别，也包括债券、股票、基金等。而另外一个方面的合理性，应该来自于价值投资，是对投资标的物的价值判断，再根据自身财务需求，制定合理的投资期限，以期望获得的回报。所以，合理理性地投资房地产是没有问题的，它仅仅是一个投资资产的类别而已。不然你努力辛苦工作挣下的钱，在有更多盈余的情况下，仅仅存起来放进银行，所得利息，不知道能不能完全抵抗通货膨胀，而又如何实现主动的财务增长呢?

因此当我们有多余的闲钱的时候，在除去应急的基本资金部分后，自然就会开始思考不同的投资渠道以期望实现一定的财务回报。而社会给我们一般人提供的投资渠道其实是相对有限的，不外乎是理财、股市、房地产。货币具有逐利性，在面对理财产品多样化选择障碍、时间节点及持续性，国内股市变幻莫测政策市等因素下，在自身财力可以合理承受的范围内，房地产投资是具有它的道理的。房地产投资的长期持有，可以带来定期固定的租金以及可能的资本升值，至少在资本升值方面，中国大部分热门房产市场不要太贪心的话，还没有让人太失望过。当刚需者在抱怨房价的高涨，除了投机者的推波助澜外，还要看到哪些是本身的需求导致，包括刚需和合理投资需求。如果国家不允许房地产作为合理投资的一种资产类别，那么应该明确规定每户家庭只能有一套房子，比如新加坡政府的组屋计划，新加坡80%的人都住在政府组屋里，并且5年之内不能卖等诸多要求。新加坡的房地产市场里除了有要求限制严苛的政府组屋计划之外，还有私人房地产市场，是允许进行合理的房地产投资的。

那么房地产作为一个资产投资类别，它投资的重点是什么呢?Location! Location! Location!美国次贷危机的时候，动不动国内新闻就报道说什么1美元买房，白菜价格买房。那样的房子有可能就在一些鸟不生蛋的地方，你买了之后，要定期支付的维护费用、税费等等，可能导致你买进的根本不是资产，而是负债。而华尔街永远只有一个，也许房地产作为投资根据不同的需求还有其他因素的考虑，但是仍然是地点为王，抗跌!

对于投资期限，一般房地产投资的合理期限不会太短，因为本身资产的不流动性，再加上各国对房地产这一类敏感性资产都会有一定的政府调控，比如限制持有买卖期限。对于长期持有的投资资产，我们要判断的是投资的这个国家、城市、区域、地点的长期发展的大面，而非短期的波动或限制。比如，我朋友买的这个房子，位于中国二线省会城市的市中心区域，在现阶段面对中国房地产的众多变数及调整的情况下，长期持有的价值投资，是要看对中国经济发展的大面持肯定态度而选择仍然在中国投资;而朋友投资的这个城市房价刚刚经历了大幅增长仍在历史高点，但是与北上广等一线城市相比房价仍然偏低，该城市正在致力于发展成“准一线城市”，各种人才落地经济发展政策激励，市中心虽然比较旧，但所投资的房子地处于商业区。

对于房地产的投资定位，也很重要，就是说之后要出租的目标人群。朋友的房子投资定位的出租人群是城市白领，而非刚需自住型，因此投资的是小户型电梯房。

另外需要说明的是，异地管理问题。朋友的家乡就是这个城市，所以对这个城市相对熟悉，亲戚朋友胜多，不会存在太大的异地管理问题。个人意见是不要轻易冒险试水自己不熟悉的地方，除非有信任的专业人士指导，因为可能会涉及到很多隐晦的问题。面对异地管理及资产全球多区域分布风险分担的问题，其实可以通过购买靠谱的REIT实现投资房产全天下。

最后，社会需要给大家制定出充足的合理投资通道及理性的可选择性，大家才能健康理性的进行财务管理投资，实现合理的财务增长。这样的通道需要合理风险合理回报，风险回报匹配，不能是无控制的暴利，不然大家都不去做实业，人心浮躁，资金全部从实业转移出来，进入虚拟市场，最终可能导致泡沫，比如说股票市场最终是需要以上市公司创造价值的能力进行价值回归，而与其完全脱离的股市就是一个虚拟市场。另外，投资通道不能只有一个，要多样化，这样大家才不会把钱都放进一个投资方向，导致某一种投资资产过热。