一二三线城市政策和房价走势预测：刚需改善务必尽早入手为上策

中央下放调控裁量权，鼓励分类调控、因城施政，2018年的全国楼市一定是一个更加分化、更加冷热不均的市场，我们将会看到一个更合理，更灵活的、更健康的一个房地产市场。以下是本人对2018年各地政策和房价走势的预测，不保证一定准确，但具有参考价值：

一线城市

由于此轮房价暴涨，从2016年开始，一线城市调控政策不惜抑制刚需和改善需求，让楼市陷入了极速速冻。今年，一线城市的调控目标仍然是防止房价过快上涨，主要调控政策不会放松。保持调控政策的连续性和稳定性是立场问题和政治问题。从以下事件就可以看出ZF抑制房价上涨的决心和魄力：

2017年12月30日深圳规土委宣布，2018年2月1日即将出让深圳坪山一幅地块，实行5年限售政策，也就是商品房自取得不动产权证5年内不得上交易。

2018年1月4日，北京土地市场开年第一拍，朝阳、丰台、密云三宗地仍然是采用“控地价、限房价”的方出让式。这种出让方式短期不会改变。

整个2017年，北京房价下跌超过10%，上海下跌也近10%，成交量全部腰斩，由于预售证不批，上海库存已经超过13个月。鉴于一线城市财政收入有进一步下滑的可能，而且，限价+等证导致开发商有资金断裂的风险，同时为响应住建部“满足首套刚需，支持改善需求”的政策，我预测一线城市应该会对政策进行微调放松。

政策方面：

首套房首付降低、利率打折。北京上海目前执行首套房最低首付35%，今年极有可能降低恢复到30%，纯公积金贷款恢复至20%首付。目前，北上深首套商贷利率在基准利率0.9-1.2倍，今年应该会重启折扣至0.8-0.85倍。并且，首套交易税费可以优惠。此外，有可能调整普通住房和非普通住房的标准。目前，上海内环内超过450万就是非普通住房，这个价格只能买到60平以下的老破小，支持改善需求，有可能从调整普通住房标准开始。

限购继续执行，二套房政策不变。如果二套房政策放松，一线城市房价将会报复性暴涨，因为置换改善的需求量要远远大于首套刚需。针对一手房的限价政策继续执行。今年长效机制政策会出台，土地出让中租赁住房和共有产权住房仍然是唱主角。

房价方面：

由于首套房政策松动，通过释放首套刚需的需求，来达到去库存的目的，会带来一定的成交量，会对下探的房价形成一定程度的兜底，跌幅会逐渐收窄、止跌企稳，缓解财政压力、支持开发商度过难关。但是绝对不会上涨，因为上涨就意味着调控政策的再次出台。

二线城市

政策方面：

首套房首付降低、利率打折。过去两年涨幅明显的城市、涨幅明显的区域二套以上政策基本不变;涨幅较小的城市、涨幅较小区域二套以上贷款政策放松、限购政策放开。比如：

1月5日，兰州宣布从1月8日开始取消“西固区、九州开发区、高坪偏远区域”的限购政策。

城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区)仍然限购，但不用“再提供社保证明和纳税证明”。

宣布在主要城区实施“购买新房，限售3年”(二手房未限售)的政策。

厦门紧随其后，在1月6日召开的人大会议上提出：“满足首套刚需，支持改善需求”，接下来极有可能放松首套刚需和改善需求相关政策。

今年，在响应住建部“分类调控、因城施政”的前提下，其它二线城市很有可能会效仿兰州，通过放松部分郊区、开发区、工业区的限购，来达到引导产业、引导人才进驻的目标。

之前已经执行限售的城市，如果没有发生很大的经济波动，不会放开限售政策。因为，一旦放开就是直接鼓励投机，有违中央精神。

此外，2017年，很多省会二线城市为了争夺人才，争相降低落户门槛，定向放松购房条件，发放购房补贴和房票。比如，南京、郑州、武汉、长沙、西安等城市。相信今年会有更多的城市加入争夺人才、发放房票的战争中，很有可能还会进一步放宽购房条件。

房价方面：

控制房价也会是今年二线城市的主基调。但是，过去2年涨幅不明显的城市还是会通过政策松动满足刚需和改善，带动房价稳步上涨。单单靠针对“人才引进”的定向宽松对当地房价的推动也不会很大。

三四线及以下城市

根据住建部指示精神，今年，库存较多的三四线城市和县城将会承担起稳定全国楼市成交量和去库存的大旗，量价齐升。

政策方面：

库存大的城市限购限贷政策会放松，ZF会鼓励当地居民除自住房外投资房产，针对外地投资客，也暂时不会提高门槛。棚改政策的持续推进也会助推去化库存。过去涨幅较大的城市，库存其实已经基本去化完成，因此，只会放宽首套和改善需求政策，限购政策不会放松。

房价方面：

毋庸置疑，2016-2017年房价涨幅小的城市，今年将迎来房价显著上涨，刚需、改善人士，务必尽早入市。