专家对2020年以后房价用“两字”点醒

随着楼市趋于平稳，往日的市场喧嚣已不再，房产中介门店始终也热闹不起来，对于买涨不买跌的普通购房者来说，只要房价不大幅上涨，一般也不会着急入市，楼市观望氛围越来越浓。专家学者也是如此，从这次博鳌房地产论坛上的演讲情况来看，主流观点是对未来房地产市场偏谨慎，至少不像过去那么乐观。

从统计部门公布的全国房价数据来看，虽然整体数据上还有所上涨，但涨幅持续收窄，最能反应真实情况的二手房市场也出现了明显信号，即二手房价格回调的城市进一步增加，预示着大家对未来预期发生了变化。

从大家的实际感受来看，除了限价新房的热度尚可外，一些郊区楼盘、市场平价楼盘、商铺和公寓市场冷得比较快，虽然说价格还未有多少变化，但可以看到街边发放售楼单页的人开始多了起来，接到售楼电话也不少。不少小区二手房价格还不及去年，调整幅度虽然比较小，但成交量着实低，成交周期大幅拉长。

从国家对楼市的态度来看，楼市调控没有任何放松，从某些方面讲，应是更全面、更严格了。决策层提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。从楼市调控次数看，上半年已经出台调控政策超过250次，超过去年同期30%。从资金监管流向来看，无论是海外融资，还是非房地产资金流向房地产领域监管都从严了，最近还对32个城市资金流向进行重点检查。即使在世界主要大国资金宽松预期下，央行明确表态：为落实房住不炒，房贷利率不下调。种种迹象表明，国家稳楼市的决心是坚定的。

从各方面来看，当下的房子涨不动了！现在大家特别关心未来房价将何去何从？因为我们知道，房价短期稳定是大概率的，但要保持长期不动，这也不符合市场规律，那么，未来是继续上涨，还是逐步回调呢？近日，北大房地产发展研究中心主任杜猛表示，2020年以后，房价将令国人很受伤，就像无底洞一样具备嗜血功能。

对于这位专家的看法，笔者认为有些危言耸听了。结合过去楼市研究以及对未来房地产市场的预判，笔者谈3点个人见解：

第一，中国楼市是政策市，不允许、也不会发生房价暴跌的情况

就楼市调控本身来讲，国家调控的目的是维护房地产市场稳定，保持房地产行业持续健康平稳发展。房地产市场不仅有商品房，还有保障房、公租房和共有产权房等组成。能买则买，不买也可以租，多种住房形式决定了我们未来人人都有房子住，但不能保证每个人都能买得起，商品房属于市场经济，需要由市场来决定。看到这里，大家可能有一个疑问，那为什么国家还要调控，还要限制房价呢？笔者认为，由于在很长一段时间，普通老百姓投资渠道狭窄，非理性购房导致需求快速增加，如果不加以限制的话，购房者看涨预期爆棚，房价上涨过快必然引起金融系统风险，甚至有可能发生经济危机，这显然不是各方都愿意看到的。

国家对现阶段的楼市定位非常清晰，“房住不炒”、“因城施策、一城一策”、“稳地价稳房价稳预期”。对楼市过热城市，主管部门采取预警和约谈形式，进一步强化调控措施，确保楼市降温回稳。同时，一些有下跌风险的地方，无论是价格主管部门，还是房地产行业协会，或明或暗地采取稳价格措施，不允许开发商大幅调整价格，以影响市场预期。所以，在国家和地方双管齐下的管控下，短期内房价不可能出现大涨，也不可能出现大跌情况，至于明年2020年，相信随着这种稳楼市管理经验越发成熟，也不可能出现所谓“令人受伤”的房价。

第二，不刺激房地产，并不代表房地产经济不重要，房地产仍旧是经济的稳定器和压舱石

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，只要中国经济保持稳定发展，老百姓收入稳定增长，房价就没有下跌的趋势。他认为，房地产业在国民经济中的贡献率为16%，外加上下游相关行业，贡献率在36%左右。房地产业是中国经济的压舱石，起到稳定作用。未来10年，房地产仍是支柱产业。

房地产在近二十年来，对经济的贡献之大毋容置疑，事实上，在西方发达国家未进入发达行列之前，房地产在经济中的占比也很高，无论是现在，还是将来，房地产都是一个相当重要的产业，从2019年上半年的数据来看，房地产开发投资仍然保持较快增长，所以，我们不要在这方面有错觉，认为会打压房地产行业。人们对住房的美好向往，对产品更新的需求，都促使房地产不断向前发展。

第三，当下房价涨不动有调控需要，也有市场需要，市场整固更有利于楼市健康发展

自2016年国庆开启的热点城市调控以来，本轮楼市调控已接近3年时间，在调控过程中既呵护市场，又不让房价过快上涨，既达到楼市去库存目的，又让房地产市场实现软着陆。年后各种购房需求的积累，致楼市仍有热点，个别地方房价上涨过快，这也是楼市至今仍未有放松迹象的原因，但新房和二手房市场背离，更多地方的房价是涨不动，其中重要的原因就是限购、限贷等措施在起作用。

同时，当下房价涨不动也有市场的需要。房价自2018年下半年以来达到阶段性高位，楼市获利盘过多，加之接盘者乏力，出现了青黄不接的情况。简单的说，就是有资金实力的购房群体没资格购买，没有经济能力接盘的群体收入还未跟上来，市场需要时间培育。从经济层面，需要等等大家收入增加，从政策层面，楼市行政管控也不可能一直持续下去，待楼市稳定后，终究会逐步退出，这样的话有更多的购买力进入市场，经过整固后的市场，更有利于长远，只要房价速度保持与GDP同步水平，房地产市场就完全可以做到可持续、健康发展。

所以，房价上涨或者下跌，不是主观意愿所能决定的，房价涨跌跟城市化进程、人口、货币、土地供应和政策等都有紧密联系，从中长期看，房价仍会随着城市化和货币因素继续向前发展。为此，对于我们购房者来说，不要被眼前的现象所迷惑，楼市哪一次不是争议声中乘风破浪呢？只是，随着城市化放缓以及经济增速进入“L”型，我们的期望值有所降低罢了。