地产金融难兄难弟：你融资难，我募资也不易

数九寒冬，年关临近，地产行业违约风险如影随行。

12月24日，百强房企银亿股份发布公告称，因短期内资金周转困难，致使2.99亿公司债未能如期偿付。

在“房住不炒”的调控主基调下，中小房企债务违约风险加大，金主爸爸们也如履薄冰，纷纷表示要提升主动管理能力，向地产股权投资转型。

没直销团队的信托不好混

老M是一家信托公司的投行部MD，他说他目前的重要任务之一就是探索地产股权投资。但是因为一没经验二没团队，目前只能寻找靠谱的合作伙伴，找个项目投个2亿，先做LP试试水。

老M说，在资管新规限制银行理财投非标的情况下，信托公司被迫压缩通道业务，向主动管理转型。

而老M目前选择的合作对象就是开发商背景的地产基金。虽然在债权融资难、融资贵的局面下，开发商愿意放开股权合作，找到合适的项目不难，但募资是个难题。目前，老王所在的信托公司正在加快扩展设置财富团队，到处挖人，提升自销能力。

另一家信托公司房地产业务负责人老N同时表示，2018年虽然整体上募资情况还可以，但个别时间段募资压力确实大，出现过资金不到位项目流失的情况，也有产品发行后募集不满而无法成立的情况。

老N也在和几个开发商旗下的地产基金谈股权合作。而他所在信托公司的财富团队已有一定规模，销售水平处于信托行业中上。

没财富的信托不好混，有财富的信托单靠自己募资也不容易。如老N所在的信托公司，目前依然和银行私行和三方财富有代销合作。

但是正规的三方财富代销门槛高，小的三方财富鱼龙混杂也不敢用。而地产行业处于寒冬状态，商业银行私行为避免代销信托理财带来客户风险和法律纠纷，对信托产品的代销也越发谨慎。

因此，老M和老N都认为，长期来看，信托公司还是要培养自己的直销团队。

地产基金寻找三方财富代销

数据来源：中国基金业协会

依照基金业协会最新披露的数据，今年私募管理的基金规模一改前几年稳步增长趋势，规模增速明显放缓，甚至开始逐季下滑，原因之一也是募资难。

一方面，金融严监管下，银行表外资金被迫回表，且大量私募股权基金不属于持牌金融机构，无法直接在银行代销，导致主力募资对象银行端募募资受阻;

另一方面，受资管新规、定增新规等一系列政策的影响，企业端资金压力也变大，地产私募基金在企业端募资也困难重重;

与此同时，受地产行业下行影响，以及互联网金融平台P2P频繁爆雷，高净值个人客户对地产基金的投资意愿也出现了大幅下降。

还有重要的一点就是备案难，有时候资产有了，投资人也有了，但是产品备案下不来，钱依然投不出去。目前，据业内人士透露，明股实债的地产基金产品不给备案，即便是地产股权投资基金备案也很难。

在此背景下，房地产基金纷纷寻求三方财富机构帮代销。但是大的三方财富一般都成立了自己的地产基金(如诺亚财富下设歌斐资产)，以代销自己发行的产品为主。所以小的三方财富机构成为地产基金要寻求代销合作的目标对象。

总之，在房地产企业加快洗牌的背景下，信托公司和房地产基金向主动管理转型孕育着机会。

一方面千亿房企持续扩大规模需要靠金融机构提供子弹，包括愿意开放股权合作;另一方面，中小房企违约风险加剧，困境房地产项目或者烂尾楼的投资迎来机会。

但是，信托和地产基金在向股权投资转型的同时，也面临着股权产品的募资难题。组建财富团队提升自销能力，同时寻找三方或银行私行等外部合作，是解困之道。