租赁市场进入淡季，长租公寓平抑租金作用明显

11月租量下降，价格平稳

我爱我家集团研究院数据显示，2018年11月，北京全市普租及长租公寓(资产管理)的租赁交易总量环比10月下降7.7%，同比2017年11月下降12.9%。2018年1-11月的交易总量较2017年1-11月增长7.3%。

租金价格上，11月北京的住房租赁月租金均价为4459元/套，环比10月小幅下跌0.2%，保持平稳状态。

从环比量价走势来看，11北京住房租赁市场保持了淡季规律，交易量自8月以来已经四月连降，租金价格上自9月以来已经三月稳中有降。随着春节的临近和人口的外流，北京住房租赁市场将进入一年的淡季时段。

长租公寓年度交易量持续增长

把普通租赁业务和长租公寓业务(资产管理)分开来看，2018年1-11月北京普通租赁交易总量较2017年同期下降12.6%，长租公寓业务(资产管理)总量则增长了16.3%，整个市场的住房租赁业务合计增长7.3%。

进入租赁淡季后，虽然交易量出现下滑趋势，但11月长租公寓(资产管理)的交易量缩减幅度小于普通租赁业务，标明长租公寓的发展仍处于良好态势。

普租价格上涨 长租拉低均价

据我爱我家集团研究院统计，11月北京普租的租金均价为5517元/套(间)，环比上涨3.2%;长租公寓(资产管理)的租金均价为4174元/套(间)，环比下跌1.0%。长租公寓(资产管理)的租金均价较普租的租金均价低24.3%。

整体来看，在交易量远大于普通居间租赁业务的同时，长租公寓(资产管理)的租金价格也是远低于普通租赁的。在11月普租租金上涨之时，长租公寓以更多的交易量和更低的租金价格成功平稳了北京全市的住房租赁均价。可见，长租公寓并非高租金代名词，以相寓为代表的许多长租公寓品牌用面向高、中、低等不同收入群体的丰富产品，和面向中低收入人群的大量租赁房源平抑了市场的整体租金价格。

长租公寓整分各半，价格趋势保持一致

我爱我家集团研究院通过研究发现，11月北京的长租公寓(资产管理)业务中，整租的占比为51.6%，分租的占比为48.4%。整租的租金均价为5804元/套，分租的租金均价为2437元/间。

分租的单间租金价格保持在整租套均租金价格的五分之二左右，且与整租租金走势保持一致。从实际的租赁情况来看，整租的套均价大约是一套两居室的价格水平，而分租的间均价大约是一间次卧室的水平。

我爱我家集团研究院分析表示，在月度对比上，淡旺季的供求规律、人口变化仍是决定月度租金走势的核心因素，虽然11月市场仍有过往租户的换租需求，但年底淡季的到来还是让北京租赁市场有所降温。

2018年1-11月以来，租赁市场整体仍然呈现较强增长，其中长租公寓的发展趋势明显。这主要得益于租客群体的转变、租客的需求升级。在北京市人才引进等政策的影响下，有较强经济实力的租客越来越多。同时，个性化需求强烈的90后租客在市场的占比越来越大。使得规范化的长租公寓越来越成为租赁市场的中间力量。

随着一年最冷时刻的到来，接下来北京住房租赁市场还将进一步降温。对于有需求的租客来说，在这个季节换租，改善居住条件，是一个不错的选择。