得房率跟说好的不一致，定金该不该退还？

2018年10月31日,海宁市市场监督管理局收到一封来自外地消费者马某的感谢信,感谢尖山消保分会工作人员对他反映的问题高度重视，高效处理，帮老百姓维护权益。

原来，在今年8月25日，某新开盘小区客户马某在置业顾问的陪同下，参观同户型样板房。据介绍，该样板房户型面积就是期房的实际面积。马某觉得期房实际面积符合他需求，于是就与房产公司签订了《商品房认购书》。但奇怪的是，《认购书》上只写了建筑面积为92平方米，没有写套内面积。置业顾问解释说：“因为期房的缘故，套内面积具体多少还不确定，但可以保证得房率在85%左右。”马某觉得都见过样板房了，就不纠结《认购书》上套内面积数值了。

9月1日，马某拿着一堆资料打算与房产公司正式签订的《商品房买卖合同》时,这才发现他所认购的套房得房率特别低，连75%到不到。这是怎么一回事?原来马某看到的样板房是含有很多赠送面积，但赠送面积是不写进合同里的。这下，马某不愿意了，他希望对方能够把赠送面积写进合同，保证他的实际权益.多次跟房产公司交涉，但对方坚决不同意。房产公司表示：如果马某不打算购买这套房，没收定金。

这下，马某生气了，他觉得造成买不了房的局面是房产公司造成的，如果当初《认购书》上套内面积写的清清楚楚，也就不会发生这么多事情，凭什么没收他的定金。于是他抱着试试看想法投诉到海宁市消保委。

海宁市场监管局尖山所消保分会工作人员接到转办件后，第一时间分别向马某、房产公司了解情况。经过多番联系,了解事情来龙去脉。消保分会工作人员认为：认购书在法律性质上属于预约合同，合同约定的是双方当事人在规定的期限内去签商品房买卖合同这个行为，至于是否最终订立商品房买卖合同并不属于该合同约定的内容，除非认购书中包含了将要签订的商品房买卖合同的全部条款。

马某和房产公司在8月25日签订了认购书后，9月1日又去售楼中心打算正式签订 《商品房买卖合同》。也就是马某履行了认购书的义务，而双方无法签约的分歧在于这套房实际套内面积跟口头约定的不一致。房价可是按照建筑面积计算的，实际套内面积越少，房子单价也就越贵。认购书上没有写明套内面积，在签订认购书时，置业顾问口头承诺得房率在85%左右。《商品房买卖合同》签订时才发现实际得房率只有75%，这才是导致双方无法签订正式《商品房买卖合同》的根本原因。根据《商品房销售管理办法》第二十一条之的规定“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”