房企该如何生存下去？开发商资金链暴露风险

自从万科高喊活下去，人们才真正的意识到现在房企的日子是真的不太好过。房地产本来就是一个前期投入大，资金周转长的行业，但与此同时，房地产也是一个投资回报比较大的，之前万科高喊的活下去，房企的的艰难日子才算是真正的进入大众的视野。但是即使各大房企的日子比较难过，但是拿拿地的时候也不手软。

其实，开发商和购房者是一个道理，购房者买不起房，可是偏偏有人就买得起，开发商拿不起地同样也有其他开发商拿得起。所以市场集中度越来越高，买房成了有钱人的游戏，拿地也是大房企们的盛宴。很多刚需已然被迫退出市场，中小房企更是在走向市场边缘。中小房企早就在市场上失去了重要阵地，这个不必多说，如今，大房企日子也并没有太好过。本来房子是用来住的而不是用来炒的，地也是用来盖房子的，但是买着买着就走样了，房地产真的成了金融行业，所以没钱还谈什么房地产?

10月25日新京报报道，恒大拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态。实际上，房企融资被终止早就不是新鲜事儿，据了解，10月以来，已有多笔房地产融资计划被中止或终止审查。诸如，合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券、中骏集团40亿元规模公司债券也被终止发行。

据同策研究机构数据显示，9月份，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。据了解，除了开发贷外，目前能够提供开发企业解决资金问题的融资渠道基本上全被关闭，可融资渠道非常有限。另一方面，在日渐趋严的调控面前，房企的负债率不降反增。数据显示，截至今年上半年，房地产行业资产负债率为79.46%，较去年同期上涨1.44个百分点，直逼80%的负债率红线，更是创下13年以来的最高纪录，61家房企资产负债率超过80%。

本来房地产就是一个资金密集型行业，而且开发商自有资金没多少，多数需要通过各种渠道融资或借钱。这就导致，购房者很容易成为房子的奴，开发商很容易成为地奴。无论是购房者还是开发商都是活在负债中过日子。市场好的时候什么都好，可是一旦市场冷下来，风险也就暴露了出来。

年中时候，央行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，其中以专题的形式分析了中国房地产市场。报告中提到，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。所以，融资额降低的同时，房企的融资渠道收紧，融资成本抬升。有超1500亿的公司债被中止，多家房企出现违约情况。这也就不难理解开始提到的众多房企被终止融资计划了。

中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示，今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线)，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。继连续20个交易日沦为“仙股”，被深交所启动终止上市程序后，中弘股份或因无法偿债,将面临多起诉讼仲裁。如果跟去年相比，变化最大的应该算是中弘股份。2017年，中弘股份前三个季度的业绩增长态势良好，第一季度报告、年中报告、第三季度报告净利润分别为895.62万元、2930.96万元、8268.32万元。而从2017年年报开始，中弘股份突然“变脸”，巨亏25.11亿，同比下降1699.01%。2018上半年中弘股份继续亏损13.26亿元。

有人解释说，负债率高是因为规模扩张的必然结果，然而无限扩张可不是谁都能吃得消，倘若资金周转快尚可，否则很容易出现断裂的风险。以前房企为追求规模化，不惜一切代价举债拿地甚至，最后又赶上房地产调控，限购限售限价等政策让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。资金成本上涨，负债率持续走高，压力空前。

千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重，又想通过扩大规模在市场中占有一席之地，因为没有负债也没有快速扩张的可能，该如何把握好这个度便对开发商提出了更高的考验。谁会是下一个中弘股份呢?

请记住房地产这个行业从来都不是暴利且无序增长的行业毕竟它一个关系到民生的根本，所以政府的合理调控和有规范的法律引导这才是解决问题的根本。