长租公寓的“热捧”与“冷遇”

“这是客厅，有沙发、电视;这是厨房，有厨具、冰箱，很适合喜欢做饭的我。”小赵开心地向中国建设报·中国房地产展示他毕业后的“新家”。小赵今年6月从北京(楼盘)某高校毕业，目前在北京市朝阳区物资学院附近租了一套两居室的长租公寓。

中国建设报·中国房地产在市场调查中了解到，长租公寓因其服务周到、装修时尚、房源靠谱，受到了毕业生的青睐。

事实上，在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓行业迅速发展，但盈利困难、房源难拿等也成为各长租公寓品牌发展的难点。

有行业内人士表示，运营是租赁行业的核心竞争力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然长租公寓目前盈利较困难，但如果长租产品形成真正的平台，未来的商业价值就会比较突出。

“长租公寓”搜索量整体保持上升

“我们宿舍今年毕业的4个人全部都选择了长租公寓。”小王告诉中国建设报·中国房地产，找房时，他看了很多房源，通过慎重比较之后还是选择了长租公寓。“住了一段时间后，感觉很舒适。可以做饭，吃完饭还可以躺在沙发上看电视。”小王对目前租的房子很满意。

在北京西城租房的小周最近忙着购置各种家居用品。“我和同学一起租了一套两居室的长租公寓，北欧的装修风格，很漂亮。现在，就忙着买一些锅碗瓢盆，开始生活了。”小周告诉中国建设报·中国房地产，公寓设备很齐全，简单收拾后就可以拎包入住。

同样选择了长租公寓的毕业生小谭表示，他从毕业开始就在寻找长租公寓。“之前听同学介绍过长租公寓，感觉很符合自己的要求，所以租房时比较倾向于长租公寓。”

中国建设报·中国房地产发现，诸多应届毕业生踏入社会租房是长租公寓。百度指数显示，北京地区“长租公寓”的搜索量整体保持上升趋势。北京自如生活资产管理有限公司首席运营官梁占华曾对媒体表示，自如2018年一季度需求量相比去年一季度涨了3倍。

长租公寓是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，主要分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。其中，集中式长租公寓是指相关机构包下整栋楼(或者包下一栋楼的几层)，并对房间进行统一装修、配备统一的服务。分布式长租公寓是指在小区里分散包下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。

“随着毕业季到来，租房的人越来越多，我刚带完一拨人看房，马上还得带下一拨人。”自如的一位管家告诉中国建设报·中国房地产，5月以来，看房的人越来越多，其中不乏即将毕业的学生。

“自如现在发展很快，不断寻找房源装修，也新聘了很多员工。”这位管家表示，随着需求量的增大，自如开始加大投入力度。

市场、资本、政策三重利好

服务周到、装修时尚、房源靠谱……这些优点让长租公寓深受毕业生喜爱。

“就图一个省心，贵点没事儿。”在朝阳区物资学院附近租房的小赵告诉中国建设报·中国房地产，他在网上看到一些黑中介骗人的负面新闻，让他在租房时果断地选择了长租公寓。“我不想每天下班之后，还要去操心房子的琐碎事和麻烦事，贵就贵点儿，省心。”

长租公寓设施配套齐全，不仅提供桌子、衣柜、台灯、洗衣机、厨卫设备，“我们还提供定期清洁服务、维修服务、无线网络。”自如管家介绍，如果房间有设备出故障，只要一个电话，自如就会免费上门维修。

“长租公寓的装修一般都比较精致，环境干净整洁，可以住得更舒心。”在西城租房的小周表示，“颜值”也是他选择长租公寓的一个重要原因。

“我不用担心住到一半被房东赶出来。”在丰台租房的小谭说，他曾在网上看到黑中介赶租户出门的新闻，这让他租房时谨慎地选择了长租公寓。

自如的一位管家告诉中国建设报·中国房地产，他们从房东那里租来房子，租期大概七八年，然后通过统一装修，进行出租，装修基本采用了年轻人喜欢的北欧风格，租期也是一年一签，租户可以住得放心。

除了省心、装修时尚、靠谱，毕业季优惠活动也是毕业生选择长租公寓的重要原因。据了解，为了抢滩毕业生市场，各大租赁机构纷纷推出了诱人的优惠活动，比如自如的“海燕计划”，成功申请海燕计划的毕业生，可以免押金入驻自如房源。龙湖冠寓针对2018年应届高校毕业生推出“雏鹰计划”，推出“免押金租房”、“免租试住”、“房租折扣”等形式多样的租房优惠措施。万科泊寓针对毕业生推出了“港湾计划”，活动最高奖励可免租1年。

有市场需求，就会有资本涌入。今年2月，蛋壳公寓对外称已完成1亿美元B轮融资;长租公寓品牌鼎寓宣布获得千万元融资;今年1月，分散式长租公寓龙头自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资。金融和互联网巨头盯上了这个“香饽饽”：支付宝正式推出信用租房模式;京东和自如合作推出了为租户提供贷款的“自如白条”服务。

除此之外，房地产商持重资产涉足长租公寓。6月6日，华润置地宣布，正式推出长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开设4万间公寓，并且进驻一二线城市。此外还有万科泊寓、旭辉领寓、龙湖冠寓，以及2017年年底入场的碧桂园。

据悉，自碧桂园集团正式发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”以来，其已在北上广深以及武汉(楼盘)、厦门(楼盘)等一二线城市开设10家门店，在建房间数已经达到7144间，已获取项目的总房间数超过1.2万间。今年5月24日，碧桂园集团联合中联基金设立的100亿元储架租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”第一期资产支持专项计划正式挂牌流通，这将在盘活集团存量资产、并购等方面发挥积极作用。

严跃进分析说，限价令或让房企的项目销售面临一定的限制，这时转售为租反而比较稳妥。

政策鼓励也是长租公寓市场快速发展的重要原因。近日，中国银行(601988,股吧)保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

这也就是说，长租项目已纳入保险资金投资范畴。在此之前，中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》提到，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。培育住房租赁市场也是北京市政府未来工作的重点。日前发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》提到，大力培育和发展住房租赁市场。

运营能力是关键

据不完全统计，目前北京已开业的各类长租公寓品牌超过70多个。长租公寓在快速发展的同时，也面临着各种挑战。

盈利困难。据悉，目前长租公寓普遍前期投入较高、融资成本高、盈利周期长、资产收益率低。独立运营的长租公寓品牌中，能够实现盈利者寥寥，大部分运营商尚处于“烧钱”扩张阶段。

碧桂园长租公寓经管总经理杨鹏此前表示，在中国长租公寓经营者普遍都是二房东，以月租4000元的房子为例，需要付给房屋原业主的租金要占到60%。一间房的租金成本是2400元，每一间房的装修成本大概是七万元，按照6年60个月做摊销，每个月将近1200元。每一间房还包括了人工、水电费等开销，大概是600元日常维护运营成本。仅这样粗略计算，一间长租公寓成本最少在4200元以上，已经超过了租客支付的租金4000元。

房源难拿。房源尤其是优质房源是品牌发展的基础。随着各长租公寓品牌的发展，各机构对房源的抢夺越来越激烈。房价的攀升、装修成本的提高，让各机构对于房源的抢夺有点力不从心。这些困难在市场中已经开始突显。去年年底以来，GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、爱公寓等品牌因为盈利压力、增长乏力而“阵亡”。

鉴于此，市场上产生了一种争论，未来的长租公寓市场是做“轻生意”还是“重生意”?目前长租公寓市场上大致有几个流派：地产系，以知名房企为代表;创业公司系，以魔方、优客逸家为代表;酒店系，以雅诗阁为代表;中介系，以自如为代表。地产系天然携带重资产资源，是否会对其它模式产生压制?对此，业内人士认为，轻、重资产模式都可能走通，关键看运营，租赁行业的核心竞争力是运营能力。

中国饭店协会公寓委员会与迈点研究院(MTA)联合发布的2017年度《长租公寓市场大数据分析报告》提到，未来长租公寓有3大趋势：一是地产系、中介系与互联网系或三分天下;二是资源优势明晰的国有企业开始涉足长租公寓市场;三是阿里巴巴、腾讯、京东纷纷与各地政府达成合作，推出官方租赁平台。未来，长租公寓品牌的发展将呈现出2个主要特征：投资方面，北上广深仍占主导地位，新一线有望迎来机会;经营方面，90后、00后开始租房，个性化服务亟待提供。

一半是海水，一半是火焰。受到新生代的欢迎，长租公寓市场发展前景看起来明朗，但道路是曲折的。多重挑战之下，未来更加考验参与方、运营方的智慧与各方面综合能力。