开盘九个月仅备案九套房 北京未来公元项目销售存疑

“中间两栋3号楼和5号楼是住宅，现在在销售，我们现在有预售(证)的是3号楼，是一个25层的科技住宅。”未来公元项目(备案名为未来时代中心)一位置业顾问如此介绍道。

位于北京昌平区未来科学城南区的未来公元项目及其“兄弟项目”融尚未来(备案名为未来融尚家园)，均由北京未来科学城置业有限公司(以下简称“未来科学城置业”)和金融街控股股份有限公司(000402.SZ，以下简称“金融街控股”)联合开发。据介绍，未来公元项目为恒温恒湿恒氧的高科技带装修住宅，销售均价为6.1万元/平方米，融尚未来项目为毛坯洋房，销售均价为5.8万元/平方米。

近日，《中国经营报》记者在调查中发现，目前，两项目均部分开盘在售，而销售状况却大相径庭，早4个月开盘的未来公元项目总销量远远少于后者。其中，未来公元项目推出的“恒温恒湿恒氧的高科技住宅”类产品在北京市场鲜有推广，且此类产品在全国范围内仍存在较大争议。

此外，该项目开盘近9个月，北京住建委网站网上联机备案量仅为9套，且未将预售证批准销售的住宅全部推出市场。融尚未来项目加推新盘，50万元存款或理财证明初步排号之后，还需50万~100万元指定银行存单二次升级排号。

消失的30-5#住宅楼

据了解，未来公元项目位于昌平区北七家镇未来科学城南区，占地面积4.3万平方米，建筑面积23.6万平方米，容积率为3.2，土地编号为CP07-0600-0014、0030，规划建设住宅4栋，分别为14地块2#和5#，30地块3#和5#，目前在售楼盘为30地块3#和5#，于2017年9月14日取得预售许可证(京房售证字(2017)114号)，并于次日开盘。

去年5月19日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》称，房地产开发企业预售住房的，应当取得预售许可证;取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

在售楼处，置业顾问表示，“中间两栋3号楼和5号楼是住宅，现在在销售，我们现在有预售(证)的是3号楼，是一个25层的科技住宅。”并介绍在售的3号楼共一个单元，两梯四户，分别有104平方米、136平方米三居室和148平方米四居室3种户型，均价为6.1万元/平方米，其中单价最贵的是104平方米三居户型。后续介绍中，该置业顾问再次强调，“在售的只有3号楼。”

然而，记者于北京市住建委官网住宅项目信息公示中发现，京房售证字(2017)114号中明确显示“销售楼号为30-3#住宅楼和30-5#住宅楼”，与置业顾问 “在售的只有3号楼”的说法不符。除此之外，记者还注意到预售证批准销售的3#和5#两栋住宅楼，共计批准销售套数为210套。但是，自去年9月15日开盘以来，近9个月时间，未来公元项目在建委网站完成网络联机备案的只有9套，且仅售出的这9套都位于30-3#住宅楼。

那么，获批预售的30-5#住宅楼，为何在置业顾问那里却消失不见了?为何近9个月只有9套住宅完成网签备案?

为此，记者致电致函金融街控股，该公司一位柳姓负责人回复称，未来公元项目由未来科学城置业负责操盘，具体情况并不清楚。

事实上，记者发现，在售楼处明显位置，展示着金融街控股公司简介，置业顾问介绍该项目时亦直接宣称由未来科学城置业与金融街控股联合开发。而工商资料显示，该项目开发企业北京未来科学城昌融置业有限公司，由金融街长安(北京)置业有限公司与未来科学城置业联合控股。

对此，上述柳姓负责人则表示，“合作开发没错，但是未来公元不是由金融街控股操盘。”具体情况需联系未来科学城置业销售负责人。

记者多次致电致函未来科学城置业方面，但是截至发稿前，对方仍未回复。

昌平区住建委一位工作人员在接受记者采访时表示，“北京现在控制商品房交易量，虽然显示已备案只有9套，但实际上可能不止这些，后续会持续更新。”

“验资”成为购房意愿“试金石”

融尚未来是未来公元项目的兄弟项目，位于未来公元地块南侧，占地面积2.7万平方米，建筑面积12万平方米，容积率为3.0，土地编号为CP07-0600-0049、0062，规划建设住宅2栋，分别为62地块3#和4#，其中，62-4#住宅楼已于2018年1月开盘，目前在售。

据置业顾问介绍，62-3#住宅楼是6~7层的毛坯洋房，楼体中间两个单元为6层，两侧两个单元为7层，平层规划为138平方米的三居室，顶层规划为220平方米的商业四居室，共计52套住宅。目前62-3#住宅楼也在申请预售许可，现正在排号蓄客阶段。

当记者询问如何排号时，置业顾问表示，购房者排卡不需花钱，只需提供本人50万元以上银行存款或者理财产品证明或者截图，即可视为排卡。然而，这一流程只是初次排卡，后面还需升级一次。

“后期还要再筛一遍客户，在临开盘之前要对排卡升级，开盘前10~15天会升级，需要购房者去指定中国银行存款50万~100万元，并提供存单原件留复印件，进行排号升级。”置业顾问如是说。

关于后期升级排号存款用途和性质，该置业顾问表示，“存款虽然是定期的，但是购房者可以随时支取，就是没有利息。以前可以定金或者认购费来证明确实有购买意象，但现在政策规定不让开发商收钱，我们只好采取这种方式。”

根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

上述昌平区住建委工作人员告诉记者，根据相关规定，开发企业未取得预售证前不得收取任何形式的费用。但是该项目由第三方平台“验资”，属于企业个人行为，无法进行监管。

三恒科技住宅褒贬不一

在项目介绍过程中，未来公元项目置业顾问多次提到“恒温恒湿恒氧的高科技住宅”这一特性，并表示，“我们是带装修科技住宅，恒温恒湿恒氧的新风系统以及地源热泵和毛细管网系统，现在这套系统在北京挺少的。”

关于恒温恒湿恒氧系统，置业顾问解释，所谓恒湿恒氧是指新风系统，业主不开窗户即可由该系统完成室内外空气的过滤和交换，将过滤后的室外新鲜空气输入室内，同时把室内受污染的空气抽离，“北京雾霾比较重，不用开窗户，对身体好”;恒温是指地源热泵和毛细管网系统，通过深入地下150米深的地源热泵完成地下和地上的热量循环，再由遍布墙体的毛细管网输送热量，以此调节室内温度，“冬季不需地暖，夏季不需空调，室内温度常年保持在20~26摄氏度之间”。

恒温恒湿恒氧系统运行维护和费用方面，置业顾问表示，该系统会不间断、常年运行，其寿命为50年，保修期为3~5年。其中，新风系统每隔2~3年需要更换空气过滤网，地源热泵和毛细管网系统如果出现问题，会由未来科学城管委会技术团队维修。另外，使用新风系统不产生费用，但是更换过滤网的费用需要业主承担，地源热泵系统收费标准为一年60元/平方米。超出保修期之后，系统维修和护理产生的费用由业主承担。

为此，记者查阅资料了解到，恒温恒湿恒氧系统是一套针对温度、湿度、空气洁净度三个方面优化室内环境的方案。其达到的理想效果是保持住宅内一年四季的温度恒定在26摄氏度左右，湿度恒定在55%左右、含氧量保持在21%。

事实上，关于三恒科技住宅的讨论和争议，从概念提出至今一直在持续，业界和专家对此也都各持观点，褒贬不一。大部分支持者认为该系统满足了住户的健康需求，从温湿气三方面极大程度保证了人居环境的舒适度。同时，该系统的技术成熟度、个性化需求应对疲软等因素也成为不被看好的理由。