房地产投资下一个“对”的城市在哪儿？

摘要：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段!”这是李嘉诚曾说过的一句话，一度为房地产行业奉为铁律。但是，近两年，房地产市场开始从一二线城市转向三四线城市，唯地段论是否还适用?当西安、天津、成都、重庆的房地产热潮一浪高过一浪时，哪一座城市是“对”的城市?评判标准又是什么?

在世邦魏理仕发布的《2018中国投资市场报告之区位无界篇》报告中，报告提出房地产界的不变法则是区位，但区位是相对且变化的。这与“唯地段论”有着相似之处，同时也有不同之处。

实际上，房地产的“边界”越来越模糊，而在无界视角下，必须认识到区位并非一成不变，而且在城市建设速度领先全球的中国，区位价值变化更应是影响房地产投资的重要考量。

为解构投资市场中影响“区位”及其变化的核心因素，以国内主要城市的办公楼市场为例，报告对北、上、广、深四大一线城市和13个二线城市共计96个写字楼商务区2014年和2017年截面数据进行研究，并识别出影响区位价值的六大维度，即商务资源集聚度、楼宇整体品质、区域间商务资源关联度、商务设施配套、交通配套及政策激励因素。

通过对比2014-2017年子市场租金变化，结果显示超过80%子市场的拟合走势与实际走势方向一致，其中奥运村、四川(楼盘)北路、琶洲等多个子市场的实际租金涨幅高于所在城市平均涨幅。

从发展规律来看，当一个城市优质写字楼存量跨越300万平方米时是一个关键变化节点。

当成都、重庆、武汉(楼盘)等强二线城市在优质写字楼总存量达到这个数量级时，市场规模量变带来质变，市场出现共通的阶段特征：1)新兴板块开始崛起2)子市场之间的商务资源竞争加剧3)资源流动加速，租金阶段性回调。调整与挑战也意味着机遇出现，这些城市中近年价值提升区位几乎全部位于非核心板块或新兴商务区，显示出多中心格局形成过程中的成长性机遇。与此相对，市场规模小于300万平方米的城市，价值提升区位则大多仍停留于核心CBD，投资机遇聚焦传统商务区。

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“传统子市场是城市更新主题下增值型投资的理想标，例如上海(楼盘)的人民广场、徐家汇(002561,股吧)、虹口、黄埔和徐汇滨江，北京(楼盘)的王府井(600859,股吧)，广州(楼盘)的天河体育中心，深圳(楼盘)的蔡屋围。受制于楼宇品质和存量规模的限制，区位价值未能完全体现，经过收购、改造和提升，物业价值大幅提升，同样随着区域标杆性项目的逐步交付将对周边老旧项目的价格起到提升作用。”

投资市场没有绝对的区位边界，影响区位价值的六大维度共同推动区位在空间和时序上无界演化。国内主要城市的写字楼版图处于持续外扩阶段，价值提升的重点区位在核心–新区–核心间螺旋式发展。有鉴于此，报告将17个主要城市依其演化路径归于三个阶段，提出2018-2020年写字楼投资的区位建议如下：

第一螺旋：保定、大连、沈阳、青岛、天津、无锡、苏州

写字楼总体量较小，核心商务区成熟度将不断提升，新区建设方兴未艾，但租户和投资者明显偏好核心区位。

第二螺旋：南京、杭州、宁波、长沙、武汉、重庆、成都

核心商务区建设节奏放缓而新区在基建配套拉动下快速成熟，写字楼需求开始自核心区溢出。投资焦点核心区与新区并重，但逐步转向区位提升更快的新区，尤其是已处于第二螺旋后期的成都和重庆。

第三螺旋：上海、北京、深圳、广州

核心商务区高度成熟，新区不断壮大，多中心格局成型，同时写字楼版图继续外扩。处于第三螺旋中后期的京沪已启动新一轮的新区建设。投资机会趋于多元化：核心区的核心型物业和城市更新机会、快速发展的新区均值得关注。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部主管何树奇表示：“当投资者开始关注一座城市时，区位选择便成为关键因素。区位价值不能简单以核心与非核心的视角进行分。在市场发展的不同阶段，区位价值演变的路径必然出现异质性，进而影响投资者在不同时期、不同能级、不同成熟度的市场所作出的投资决策。”