春季租赁旺季渐去 4月北京租赁交易量跌价稳

借着3月春节租赁旺季的余热，4月北京的住房租赁市场仍然有着不错的表现，虽然交易量有一定下降，但租金价格保持稳定，市场进入了由春季旺季向暑期旺季过渡的状态。

交易量较3月高峰下降 同比增长

据我爱我家集团市场研究院统计，2018年4月，北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(长租公寓)达成的住宅租赁交易总量环比3月下降了19.3%，同比2017年4月增长了16.1%。

根据过往的市场规律，3月是春节后外地人员返京的高峰期，租赁需求旺盛，市场交易量会迎来一年的首个旺季高峰。而后，随着3月租赁需求的集中解决，市场会在4月有所回落。从去年到今年4月北京住房租赁交易量的月度走势来看，这一传统的淡旺季变化规律仍在严格运行。

但分开来看，4月通过我爱我家(普租)达成的交易量环比下降了24.9%，同比下降了6.3%。而通过我爱我家旗下相寓(长租公寓)达成的交易量环比只下降17.4%，同比则增长了25.3%。由此可见，虽然北京住房租赁市场的整体规模仍在扩大，但不需要经纪机构提供后续服务的普通租赁交易的量是在减少的，而规模化、专业化租赁机构的长租公寓交易量则在快速增长。

价格企稳 长租公寓拉低市场价格

我爱我家集团市场研究院统计显示，2018年4月北京的住房租赁月租金均价为4564元/套，环比3月增加59元，增长1.3%，波动幅度较小，走势平稳。而与2017年4月相比，4564元/套的月租金仅上涨4%，就年涨幅而言也属于较小的涨幅。

从2017年至今的月租金价格走势来看，2017年12月到今年2月北京的租金价格走势较为平稳，租金甚至低于2017年同期。进入3月旺季后，在市场需求集中释放的影响下，租金价格环比、同比都出现了一定的上涨，4月市场需求下降，交易量会落后，租金价格也稳定了下来。

分类来看，4月通过我爱我家达成的普租交易的月租金均价环比上涨了3.4%，同比上涨了9.83%。而通过我爱我家旗下相寓达成的长租公寓交易的租金均价环比仅微升0.8%，同比则只上涨了2.7%，幅度远小于普通租赁。由此可见，当前市场上普租的价格上涨更多，而由机构主导的长租公寓则拉低了市场价格。

客户租房心态仍偏紧急

据我爱我家集团市场研究院统计，2018年4月，通过北京我爱我家达成的住房租赁交易里，每位客户的平均看房次数为1.88次，即租客通过我爱我家经纪人带看选房平均不足两次便已成交。这一数据虽较3月提高了0.02次，但在历史各月中仍然属于较低水平。从历史数据来看，每年3月、4月时北京租客租房前的看房次数都相对较低，心态上比其它时间更偏向急于租房。

户型、籍贯、年龄结构稳定

户型结构上，4月北京住宅租赁交易中一居室的交易占比为32.6%，环比3月增加2个百分点;两居室交易占比为51.7%，环比3月减少1.6个百分点;三居及以上户型交易占比为15.7%，环比3月减少0.4个百分点。今年前四个月的数据里，北京住宅租赁交易均是两居室占比过半，一居室占比超三成，三居及以上占15%左右，整体户型格局保持稳定，变化不大。

年龄分布上，4月北京的租客中80后仍是主力人群，占全部租客的42.6%，较3月增加1.6个百分点;90后次之，占全部租客的27.8%，较3月减少0.7个百分点;70后则以16.3%的占比位居第三，较3月减少1.4个百分点;其它年龄段的租客占13.2%，较3月增加0.5个百分点。虽然4月各年龄段的占比变化幅度较前3个月略大，但整体结构仍然稳定。

从租客的身份证籍贯归属来看，4月非北京籍贯的租客占全部租客的78.6%，占比较3月减少0.3个百分点，北京籍贯的租客占21.4%。外地省份中河北以14.5的比例位居第一，黑龙江、山东、河南、辽宁、山西、吉林、内蒙古、安徽等省、自治区次之。整体上外地租客仍占八成左右，而来京最多的外地人员仍以北京周边省份及东北三省为主，租客籍贯分布结构稳定。

我爱我家集团市场研究院院长胡景晖分析认为，从2017年到今年，北京住房租赁市场整体表现较为稳定，市场交易量、租金价格都明显随着淡旺季的变化而起落。虽然去年年底因特殊事件带来的需求激增有短时的量价上浮，但市场很快又重新回到了淡季应有的平稳走势之中，直到3月节后租赁旺季的到来才又重新上升。无论是去年年底的短时波动还是春季旺季带来的量价波动，都说明北京住房租赁市场仍是一个以市场供需关系为主要驱动力的市场，市场供需的变化很快便能体现在交易量、交易价格之上。

进入4月后，大部分返京人员的租住需求已经得到解决，市场需求不如春节刚过、人口集中回流的3月，交易量的下滑符合规律。但1.88次的平均看房次数说明租客在4月的租房心态仍然偏向紧急，交易中业主占据主动权，所以租金较3月还有上涨，但幅度很小，绝对量仅几十元而已。

与去年同期相比，今年3月、4月北京住房租赁市场的交易量有着不小的增长，其中长租公寓的增长表现颇为抢眼。这其中有租赁机构自身业务规模扩大的因素，但根本上还是源于北京住房租赁需求的增长和租客对租赁品质要求的提高。

虽然近年北京的人口增速放缓，去年北京还针对性的清理了部分人口，以致2017年末北京常住人口较2016年末减少了2.2万人。而此前的2016年底，北京外来常住人口也出现了8年以来的首次下降，但北京的人口基数，尤其是外来人口依旧庞大，租赁需求依旧旺盛。同时，随着人们收入水平、生活水平的提高以及租客的年轻化，租客对居住品质的要求越来越高，有着更好软硬条件、更高品质服务的长租公寓越来越受市场的青睐，加上近几年国家大力支持住房租赁行业的发展，北京住房租赁交易量，尤其是长租公寓租赁交易量自然不断增长。

而在租金上，今年3月、4月较去年也有小幅上涨。事实上，除2017年有小幅下降外，过往多年北京的租金价格一直保持上升态势，只是近几年涨幅逐步缩小，始终保持在10%以下。因此，在租金需求庞大，人均收入增长，租赁品质要求提高的情况下，北京租金每年小幅上涨实属正常现象，。

而从我爱我家自己的交易情况来看，4月长租公寓的租金均价同环比涨幅均远远低于普通的居间租赁，这说明虽然长租公寓的交易规模更大，品质更高，但在市场上反而是平抑租金的力量。这主要是长租公寓租期长、价格更为稳定所致，且有责任的规模化租赁企业会让租金的增长更多建立在服务品质的提升上。

胡景晖表示，4月、5月历来是北京住房租赁市场由春季旺季向暑期旺季过渡的时期，保持稳定是市场的大趋势。因此，无论涨跌，5月北京的租金价格波动幅度都会很小，交易量则大概率会随着毕业生开始逐步考虑租房而有所上升。