租金高出市场近一倍，万科自持物业真会有人租吗？

近期，国内房地产行业的领头羊万科地产在北京启动了国内第一个企业自持租赁项目——万科翡翠书院，其高出市场近两倍的房租水平，引发市场热议：这么贵的房租水平，什么人会成为这个项目的客户呢?该项目能走出一条独特的企业自持高端物业的发展之路吗?

翡翠书院自持物业的租金有多高?

从媒体披露的信息看，该项目暂定的出租方案是：一期提供1290套租赁型住房，其中，90平米三居室的月租金为1.5万-1.8万元，180平米以上复式四居的月租金为3万-4万元。横向对比，该租金水平差不多是周边地区房租的近两倍，如顶级豪宅西山壹号院182平米住宅的月租金为2.2万-2.4万元。

然而，如此高的房租价格给该项目带来的租金回报率却仅有2%-3%，其原因在于万科竞拍该项目的超高地价。笔者从北京市规划和国土资源管理委员会官网查询到，2016年12月1日，万科经过16轮加价竞拍，以50亿元获得该地块(参见下图)，土地面积83549.617平米，建筑控制规模138825平米，折合每平米楼面地价为3.6万元/平米，同时承诺1.2万元/平米的装修标准。该项目相关负责人向媒体披露，即使是在理想的满租条件下，该项目的实际回报率也仅为2%-3%。这样的租金回报率对于上市房企来说，或难以满足资金成本和股东利益的要求。

哪些人将成为翡翠书院的客户?

租金高出市场价近两倍，真有不差钱的土豪去租住吗?实际上，入住翡翠书院的客户，从经济上看，可能是合适的。

这需要从该项目的特殊地理位置谈起。该项目位于北京海淀区永丰产业基地，紧邻永丰产业园和用友软件园，靠近中关村(000931,股吧)科技园区，周边有百度、腾讯、华为、小米、新浪、联想等高科技、互联网和IT巨头，辐射中国互联网和高科技产业、创业最活跃的核心地带(参见下图)。

目前，该项目已经向周边70多家企业进行推广，上述高科技和互联网巨头都位列其中。

下面问题来了：这些企业会去租赁如此昂贵的房企自持物业吗?笔者预测：会的。原因在于，该项目为企业高管提供了合理的个人税收筹划渠道。

举一个简单例子：某一互联网企业从海外或外地聘用一名高管，月薪假设为税前收入25万元/月，不包含提供高管公寓的福利，按北京标准扣除“五险一金”和个人所得税，该高管税后净收入为15万元/月，其中个税为9.53万元/月。若该高管以个人名义从翡翠书院附近的西山壹号院租赁180平米公寓，价格大约为2.5万元/月。因此，该高管扣除房租后的实际净收入为12.5万元/月。

假设该企业承担的高管薪酬福利成本不变(25万元/月)，但形式是提供翡翠书院180平米公寓住房福利(按月租金上限4万元计算)和税前月收入为21万元/月，扣除“五险一金”和个税后，其净收入为12.8万元/月，其中个税下降为7.73万元/月。

可见，通过员工福利成本抵扣的税收合理筹划，使个人所得税下降了1.8万元/月，该高管收入反而上升了3000元/月。在其他条件不变的情况下，加上翡翠书院将提供更加完善、贴心的物业管理服务，该高管显然更愿意选择后一薪酬福利方案。

因此，这类项目十分适合大型互联网和高科技企业境外或外地来京工作的高管，或者海外归国的互联网和高科技企业创始人、合伙人，或者短期内没有购房资格但又符合今年3月发布的《北京市引进人才管理办法(试行)》落户条件的高收入家庭。这是公司和个人进行税收合理筹划的一种途径，与许多企业创始人、合伙人从企业领取零薪酬或极低薪酬有异曲同工之处。

企业自持物业将何去何从?

需要指出的是，翡翠书院实际上和普通老百姓(603883,股吧)没有多大关系，也不会推高周边地区的房租水平。因为相对于产权房市场，住房租赁是完全市场化、充分竞争的市场，企业自持租赁住房还难以左右房租价格。

那么，房企除了高地价自持物业，面向企业高端客户、勉强维持3%左右的租金回报率以外，能否要求租户一次性提前支付数十年的租金，以达到快速回笼部分资金的目的，或者最终实现“由租转售”的目标呢?

这两种做法，从监管层面来说，操作的难度较大。对此，北京市住建委已明确回应，“企业竞拍的自持租赁住房，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相以租代售等;承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权”。同时，住建委还提示，“一次性支付租金期限不宜过长，否则过程中发生的与产权主体相关的变化等因素，可能给承租人带来不必要的困扰和损失”。

综合来看，像翡翠书院针对特定人群、超高租金的租赁物业，注定是小众消费。那么，如何支持规模化、机构化长期租赁市场，提高自持物业的租金回报率呢?根本途径还在于切实降低自持物业的土地成本，放宽用于租赁住房发展的各类土地准入门槛。同时大力发展房地产信托基金(REITs)等资产证券化市场，为房企快速回笼资金提供便利，提高房企参与租赁市场的积极性。