买房人哭了！河西一楼盘墙体严重渗水、业主报修无果…

一场大雪后，李超人在南京的唯一作品又出事了。

和记黄埔涟城，这个南京最具争议的、从拿地到交房整整耗时近八年的港企豪宅项目。在历经囤地风波、户型被诟病、深陷质量门、延期交房后，近日又被曝出现墙体严重渗水，业主报修两个多月无果而再次被推上风口浪尖。

提到港企，新世界、九龙仓、和记黄埔，新鸿基、恒基兆业、嘉里建设、瑞安、恒隆、太古......这一个个闪闪发光的名字，是不是勾起了你对经典港剧中那些家族大鳄的无限回忆?

港企的起步时间较早，拥有一整套成熟的开发模式，且大多专注并擅长开发商业地产、高端豪宅和别墅。根据以往观察，北上广深一线城市的港企标杆项目并不在少数，且经常成为业内争相学习的对象。

但在南京，港资房企的高大上画风却完全突变了。回首十多年来，那些在香港市场呼风唤雨、如雷贯耳的大鳄，一旦进入南京后，仿佛就换了一张面孔，“不约而同”地开始辜负南京。

这是港企在南京楼市最大的痛点，并化为多年挥之不去的“黑历史”。后来者能否扭转局面，还有待观察。但如今和记黄埔的漏水豪宅问题却已在业主群里炸了锅，成为迫在眉睫的当务之急。

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尴尬的港企漏水豪宅

“因开发商三年囤地，导致业主拿房时产权年限缩水。因户型设计奇葩，导致产品屡屡被业内诟病。因不断曝出质量问题，导致楼盘延迟交付，业主集体维权，拒绝收房”。在涟城业主群里，不少业主都有一肚子的苦水倾诉。

2010年12月10日，和记黄埔以31.8亿元的“天价”将河西中部的G53地块收入囊中，成交楼面地价达8584元/平方米。彼时河西住宅均价在1.6万元/平米上下。但之后三年，该项目声息全无，直到2013年9月才公布案名为“涟城”。

“和记黄埔在内地不少城市都喜欢囤地，这也符合香港房企一贯的行事风格” 。有业内人士曾经对此指出：开发商前期“按兵不动”，可以最大程度挖掘土地升值收益，选择合适节点开发，实现利润的最大化。

2014年3月，涟城首开高层房源，均价直接卖到25000元/平米，是地价的3倍。2016年涨至28000多元/平。很多涟城的业主，都是在2015年-2016年入手涟城的高层和别墅单位。而和记黄埔也通过拉长开发周期，在前两年的行情爆发中赚了个盆满钵满。

但等到交房之时，对“港企品质”满怀希望的涟城业主们看到了什么呢?

据涟城业主反映，一期高层于2016年12月底开始交房，在他们同一批交房的业主中，大约五分之一的住户出现了渗水问题：有的是在拿房时，有的则是在装修过程中，而且之后遇到类似情况的业主越来越多。

卫生间地面不平、墙面空鼓、墙面瓷砖色差、屋顶漏水......这些多如牛毛的问题，导致收房5个多月，大批业主仍然无法入住。

但更悲剧的，还在后面。

不仅仅是高层，涟城的一、二期别墅也都出现了严重的墙体渗水问题。按照合同约定，涟城一期别墅原本应该在2016年4月交付，但因房屋渗水且没有达到整改效果，业主只能拒绝收房。据悉，300多套别墅单位迄今仅交付了几套。

涟城的别墅产品主要为联排形式，也就是我们常说的“排屋”。2014年，350平米大户型售价就在1000万上下。面积段较小的143平米户型总价也达到380万左右，180平米户型总价约在450万。

“虽然是联排产品，但我们买的别墅并不便宜，这可是许多人几辈子的血汗钱”。一位业主告诉房叔：“作为业主，我们只希望能住上安全的、不漏水的房子。但求开发商尽快整改到位，解决隐患，不要影响我们小区的增值”。

尤其是近日南京大雪后，涟城物业被曝出“只清扫屋顶积雪，不扫路面”的诡异现象，继而引发业主普遍的强烈担心和猜测：“房屋的结构和质量难道经不起一场大雪的考验?”

至于涟城的二期高层， 此前已有业主爆料，由于发生了房屋质量问题，也被迫延期交付。本应该在2016年12月31日交付，之后调整到2017年8月31日，延迟了整整8个月。

值得一提的是，在户型设计方面，和记黄埔也创下了南京“水土不服”之最。

据内部人士爆料，曾与和记黄埔合作过多次的中建集团某位高层表示：“和黄做的户型和装修，内地人都不喜欢。”据悉，和黄的设计师团队大部分是港人，沿用的也多是香港地区的住宅风格，面积偏小，实用率较低。

而在南京，涟城打造的却是100平米以上的大户型，高层面积在135—180平米，联排别墅在350—380平米。对于大平层建造经验不足的和记黄埔而言，只能“摸着石头过河”。但依旧无法摆脱“港人设计”、“港式风味”的影子。于是，就诞生了南京史上、后无来者的，最遭人诟病的“奇葩户型”(见下图)。

因为，在涟城的高层住宅产品里，是没有动静分区，没有南北通透等常规概念的，也无需照顾、迎合南京本地的居住习惯。和黄开发商心心念念执意要做的只有一件事：“让南京人足不出户感受到来自港岛的极致居住体验”。

但和黄还是“赌赢了”：在2015-2016年楼市行情爆发的上行通道，又有多少人介意这样的户型产品?在河西“一房难求”的狂热氛围中，再差的产品也完全不用担心“卖不出去”。由此，败笔似乎不再是败笔。和黄在产品设计上的任性得到了市场最大的宽恕。

实际上，虽然涟城占据了河西中部相对不错的地段，但如果高端住宅产品忽视户型设计，一意孤行我行我素，势必将会严重影响项目在进入到二手房市场后的接受度，和增值空间。最终“受伤”的，还是买房人。

除了户型设计，在小区建筑排布上，涟城也是任性出天际，成为多年难遇的绝代“孤品”。放眼南京，能将32栋联排别墅(4F+1F)和5栋高层住宅(29F-33F)、1栋百米写字楼、社区商业街如此“魔性”穿插排布，也只有和黄一家能做到。

有网友调侃称，涟城将一堆百米高楼安插在小区中轴景观线上，两侧大批联排别墅保驾护航。这样的“星际航母编队”排布法，堪称是南京独一无二的异类。

其实，在通往“南京漏水豪宅”宝座的道路上，和记黄埔并不是一个人在战斗。墙体渗水的问题仿佛是一个魔咒，牢牢套在南京多个港企豪宅项目上。

就在去年，江宁的瑞安翠湖山也被曝出3月底交付后，别墅出现地下室和地上部分墙体渗水现象。据业主透露，出现墙体渗漏等问题的总共有四十多户，占已交付房屋的近一半。致使不少业主迟迟不敢装修，有部分业主当场拒绝收房。

外墙渗水不彻底解决，下一场大雨，或许墙体就“糊”了。所以业主无心装修，也不敢装修。有些业主曾经让开发商和物业维修过，但是遇到大雨，其他地方又出现渗漏，感觉“治标不治本”，如果装修了，担心到时候更加说不清。

几乎是完全相同的漏水剧情，在不同的南京港企豪宅项目上演。巧合的是，开发商都是大名鼎鼎的港资房企，瑞安房地产更是凭借在上海打造新天地、翠湖天地、企业天地等多个重量级项目而登顶神坛。但反观在南京市场的表现，却是大相径庭，令人极度失望。

都指望着赚完一单就拍屁股走人，留下一地鸡毛，这样的港企在南京能受欢迎吗?难怪有业内人士调侃说，这是和记黄埔、瑞安为代表的港资房企在南京的首秀，也注定是绝唱。而且，最好是绝唱。

南京，真的没法欢迎这样的开发商。

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港企们为何水土不服

如今碧桂园、万科、恒大等内地房企荣登“五千亿俱乐部”，融创、绿地、龙湖、绿城、新城等十余家房企进入“千亿俱乐部”。反观港资房企尽管早已进入了内地市场，近年却没有一家企业在内地销售额能冲破100亿元。甚至部分港企在南京近年交出的成绩单，惨淡到就算跟银城、朗诗等南京本土房企相比，也是相形见绌。

实际上，港资房企十多年在南京市场开发的项目，不仅在品质上没有特别之处，还暴露出许多质量硬伤和诚信问题，其囤地捂盘等行为更让买房人反感。这使得港资房企在南京人心中的形象一落千丈。

港企为何大多偏爱囤地?有业内专家曾经在《港资房企失落的十年》中解读：“港资房企主要靠资金型投资进行拿地和开发，并不急于回收投资，往往在拿地多年后才能将产品推向市场。这与内地房企高杠杆高周转的开发模式完全不同，这也招致外界对其囤地的质疑声不断”。

在南京，和记黄埔涟城、嘉里雅颂居都是拿地三年才动工，恒基兆业拿地五年后才“龟速”入市，被业内戏称为“捂盘王”。新鸿基地产在河西创下十年蛰伏记录，开发的内地第二座IFC国金中心从2007年拿地到2012年动工，然后一直停停建建，至今主体仍未完工。裙楼商场的开业时间也一拖再拖，最新消息是2018年仍无法开业。

令人感到奇怪的是，一些港企拿地超过两年没有动工，地块却并没有被依法收回。致使闲置土地法规如形同虚设。尤其是在南京近年严禁囤地捂盘的情况下，可以说是对南京土地政策在某种程度上赤裸裸的挑衅。

“欲练神功，挥刀自宫”。有业内人士指出，港资房企在南京面临最大的症结之一，是无法完成本土化。“水土不服”往往来自其观念过于保守，本土化程度太低，大小事均要向香港总部汇报等。而在南京这样一座“住宅套利思维”浓厚、又是国内大鳄兵家必争之地的城市。想让那些孤芳自赏的港企放下姿态打破陈规，“挥刀自宫”显然不可能。

由此，我们也就不难看出：但凡进入南京的港企，无论是和记黄埔，恒基兆业，还是瑞安房地产，新世界，以及落跑的九龙仓。大牌港企在南京要么虚晃一枪就此跑路，要么开发1-2个项目便鸣金收兵。竟无一家在南京这样的强二线城市长期深耕。

君不见，太古与远洋携手在成都打造了一座精妙冠世的太古里，九龙仓在春熙路贡献了高大上的IFS，让“攀爬的熊猫”成为当地年轻人约会的首席地标。

君不见，十年前在南京仙林湖退地落跑的九龙仓，十年后却为苏州园区建成了92层、450米的“江苏第一高楼”，从建筑主体高度上一鼓作气击败南京，将省会的紫峰大厦拉下马来。

君不见，最早进入南京的港资房企新世界集团，十多年在珠江路先后开发的新世界中心和华利国际写字楼，因商住功能混乱，设计存在较多硬伤和缺陷。被网友评价为“南京品质最差写字楼”、“引领南京办公脏乱差新时代”。

君不见，嘉里建设拿地三年囤盘，雅颂居入市后却遭遇严重滞销，不得不“挤牙膏”卖楼。而在新模范马路开发了香格里拉大酒店后，传闻中的嘉里中心综合体却迟迟未见踪影。嘉里深耕南京的美好许诺就此食言。

君不见，恒基兆业在南京的“双子盘”：九珑天誉与玲珑翠谷捂盘多年销售惨淡，双双创造了港企在南京“最惨”的成交滑铁卢记录。在接连爆出质量门后，前者以价换量甩卖清仓，后者交给旭辉代管操盘，南京从此再无恒基。

对比成都、苏州、重庆、长沙、杭州等深受港企“恩宠”的二线城市，一些港企对南京可以说是心不在焉，甚至带着些许轻视。一旦遭遇折戟，即停止后续拿地和开发。这种“破罐子破摔”、“辜负一座城”的现象在国内堪称绝无仅有。

对于这些来自香港的，却没把南京放在心上的匆匆过客，南京的购房者还能指望，或者奢望它的产品质量么?还能指望它真正尊重南京市场吗?

所以，房叔一直都在无比纠结一个问题：这十多年来，到底是南京注定无法成为港资房企的福地。还是有些港资房企与生俱来偏偏就爱辜负了南京?

或者，上述两者皆有。或者，这是一道暂时无解的题。

3

谁来为港企口碑正名

虽然在南京楼市的“黑历史”较多，但曾经自带光环的港资房企时代真的即将终结吗?或者说，今后5-8年内，谁来为港企在内地，尤其是在南京的口碑正名?

对此，有业内人士坦言，随着内地大鳄房企在楼盘品质、物业服务等方面奋起直追，如今港资房企在房地产开发方面，已不具备明显优势。但是，其国际化精品开发的策略，仍然值得业内学习和借鉴。所以，除了部分“跑路”撤资的港企外，少数迄今依然看好内地的港资、外资房企或将大展拳脚，有较大的想象空间。

如果要在“看好内地派”中选出一个突出代表，无疑是最近在南京风头正劲的香港置地。

在港企一片撤退的声音中，香港置地绝对是一个“另类”。这家成立于1889年的“百年老店”，如今是世界500强、老牌英资财团—怡和集团最重要的成员企业之一。更重要的是，进入内地多年的香港置地一直在尝试本土化，吸纳和培养本地人才团队。

2017年3月，香港置地以34亿入股总价98.1亿的招商中华门G98地块。该地块由招商、碧桂园、香港置地联合开发，这是香港置地以合作开发的方式首次进入南京市场。据悉，该低密度文旅综合体项目有望引入怡和系旗下的文华东方酒店。

这当然不是香港置地首次与招商蛇口合作。早年香港置地在首次进入重庆市场时，首个都市文旅综合体项目“长嘉汇”便是与招商合作，引入杜莎夫人蜡像馆和海洋馆，打造“重庆外滩”南滨路—弹子石商圈最靓丽的风景线。

2018年1月17日，香港置地47.7亿斩获东铁管巷G84地块，楼面价20427元/平方米，总投资额达到130亿元。意味着搁浅晒地十四年的铁管巷摩天楼项目有望迎来“复活”。新街口也将出现真正意义上“参照香港办公标准”开发的高端写字楼物业。

据业内机构不完全统计，截止目前，香港置地在内地已布局北京、上海、南京、成都、重庆、武汉等重点一二线城市，仅在建项目就有10个，总面积达到331.6公顷。其中在武汉、南京两地的近年表现尤为抢眼。

去年9月，香港置地在武汉全球外企招商大会上正式与武汉青山区政府签订合作协议，斥资150亿落下武汉第二子，拟建中英科技城项目。在南京市场，香港置地不到一年就快速布局两子，累计投资额至少164亿元，堪称重仓大手笔。

内部人士称，香港置地的成熟商业管理经验也是内地房企希望借鉴的。因此其在内地扩张时能更多与招商、龙湖、旭辉等国内开发商合作，分散风险的同时不断了解市场，学习内地市场开发经验。

实际上，不仅是港企，很多台湾企业年报均纷纷指出：“中国大陆投资组合整体合同销售额增加，利润贡献提高”。

这也折射出目前港资、外资房企对内地投资环境存在着两种不同看法：一方认为利润越来越低，规模难以扩大，另一方则依然持有乐观的态度，认为未来内地市场仍有很大的发展空间。

李超人走了，有人留下。一个不争的事实是：虽然近年内地市场调控收紧，但市场却逐步回归理性。尤其土地供应量持续增加，发展机会也因此更多。

因此，我们完全有理由相信，在部分看空港企撤退的步伐中，未来加码内地市场的将不止香港置地一个。而在市场愈加理性，管理规范提升的环境下，港企在南京市场的楼盘品质或将走出“暗黑时代”的阴影，走向更光明的未来。

只有到了那时，才能真正为港企在南京的口碑“正名”。