裂变与聚变加速城市结构快速重构

2018年城市预测：裂变与聚变加速，城市结构快速重构

伴随着中国城镇化步入中后期，城市形态与人口流动出现了与过去不同的趋势：人口大规模城镇化的脚步逐渐放缓，人口集聚出现了新的形态;城市群成为城市化发展的新载体，一些传统人口流出区域出现了人口的回流。有观点认为，这些城市化的新变化将进一步导致了城市之间的聚变与裂变：聚变表现为一线大城市与其周边城市保持高度的联动性，城市圈效应日益凸显;裂变表现为一些传统资源型城市房地产供给过剩，另一些产业结构较新、人口流入较多的新兴城市面临房价上涨的压力剧增。不仅传统的一线城市与其他城市之间市场高度分化，二线城市内部、三四线城市内部都在发生明显的裂变和分化。

一、城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强

随着一线城市与周边城市基础设施互联互通的完善，城市间人流、物流、资金流、信息流加速融合流动，城市圈、城市群成为我国城市化的新载体。链家在发布的《2018中国房地产市场展望》中提出，由环北京、环上海、环深圳城市圈以及长江中下游的重庆、成都、武汉、长沙、合肥、南京六个核心城市组成的 3+6 城市群，房地产的重要性提高，城市圈内部的联动性也在增强。

城市圈联动性表现在两个方面：一是产业的联动，核心城市发挥龙头作用，城市圈、城市群的其他城市发展互补产业或替代产业，以此形成产业联动，打造平台式产业生态圈。下至普通百姓的就业、消费，上至地方政府财政收益，通过产业的发展调动整个社会经济组织的资源配置。同时，联动还体现在产城融合过程中，通过产业地产带动产业与城市、人口与产业、产业与规划等全局性调整，客观上加速了产城一体化、融合化的进程。二是价值的传导，产业发展、经济结构优化将使得城市圈内部差距缩小。最明显的就是房价低价的差距缩小，2017年大部分城市与圈内首位城市房价的比值比2016 年有所上升。正是因为这种趋势的出现与发展，环深圳城市圈中的粤港澳大湾区就是一个很好的先例，实现了经济、收入和房市量价联动效应。

二、城市裂变：内陆核心城市潜力巨大，人口流动方向多样化

中国指数研究院发布《2017房地产开发投资吸引力TOP50》报告指出，京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。这一趋势到了2018年将更为明显，其中，京津冀本身就是三大战略之一，发展潜力最为突出。长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道，而长三角以及珠三角地区都是21世纪海上丝绸之路的核心区，承担着海上对外开放以及创新升级的使命。这五大城市群除了自身发展以外，还将发挥其联动性，带动整个内陆地区的发展。

内陆地区的发展对人口流动方向的改变有着巨大的影响。在北京、上海等一线城市人口疏解之时，许多内陆二线城市积极向优秀人才伸出橄榄枝，如长沙、成都等城市通过放宽落户限制，推出购、租房补贴等政策吸引人才。2016 年流动人口在 50 万以上的 20 个城市中，15 个处于环京、环沪、环深三大城市圈，其余为武汉、南京、济南等重点内陆城市。人口流动更加多点化，部分内陆城市的人口吸引力逐渐增强。

中邺观点：变化中认清定位，洪流中站稳脚跟

从2011年，中国城市人口首次超过农村人口，到2016年末，中国城市数量达到657个，常住人口城镇化率已经达到57.4%。高速城市化浪潮中的各个城市正经历着一场艰苦的“品牌战争”，城市间竞争日趋白热化。城市的聚变与裂变都是是新型城镇化的表现，这个过程中表现出来的“产城融合发展”将更多地成为社会经济的业务来源和研究课题。

我国的产业转移过去主要由特大型城市产业转型升级的溢出效应而引发，产业内生性区域转移的主要驱动力是空间、交通和人力成本优势。今后，随着大城市周边的卫星城镇产业定位的日渐明晰，人口流动不再集中于大型一二线城市，专业市镇将大行其道，行业细分、产业链集聚将成为产业转移的主要驱动力，地方市镇主动吸引符合自身发展定位与规划的招商引资将成为主流。“拉在篮里就是菜”的综合型招商现象将日益减少。因此，科学定位市镇的战略发展规划、产业规划成为市镇经济竞争力的最重要环节。