楼市调控5年内不会退出的底气从何而来?

近日，经济参考报电子报发表了一篇《告别周期，未来五年，调控都不会退出》的文章。该报是由新华社主管主办的报刊，是中国最早的全国性经济类报纸。从这个身份可以看到，它的发文一定程度上表明楼市调控的基本走向。而在房地产调控十多年来，这恐怕是官方媒体第一次表达出“调控五年不退出”的决心。

纵观该篇文章有二个核心观点：一是调控依旧，不会放松，未来五年内都不会退出，未来楼市还将依靠调控政策，进一步稳定房价;二是在调控政策不变的情况下，各城市要进行“因城施策”、“一城多策”，根据自己的实际情况制定相应政策，不再一刀切，开始差异化调控。限购政策可能会适度放松。

翻看一下历史上的调控新政，每轮调控差不多只能维持2-3年，到头来多数结果是“无疾而终”。而唯有本轮房地产调控政策自2016年10月出台已经一年多了，但是调控政策却丝毫没有放松，而且一些热点城市的房价开始出现松动，我们不禁要问，本轮房地产调控政策到底有何特殊之处呢?

首先，本轮调控态度之强硬、决绝，无以复加。以往，房地产调控都是在楼市降温后就酝酿松动，等到楼市低迷的时候，就纷纷放松了。之所以当局屡屡放松调控，主要原因还是地方政府要靠卖地过日子、中央政府要靠房地产稳增长。所以，像任志强这样的房地产大炮之所以能够预言房价不会下跌，就是吃定政府调控房地产的决心不会很强。但是这一次政府调控高房价的强硬程度超出以往。

显然，对于各级政府来说，如何才能不依靠房地产而获得足够收入支持政府机器运行?我们认为，至多只有少部分地区可能实现这一点，但大部分地区还是无法摆脱对房地产的依赖。

所以，对于中央政府来说，要想在经济稳增长中摆脱房地产，那只有进行彻底的经济结构转型，由原来依赖房地产向消费和民间投资转变。而对于地方政府来说，通过新一轮的分税制改革和推进房产税改革来改变对房地产的依赖乃是必由之路。现在大家都清楚过度依赖房地产是条不归路，只有深化改革才是正途。

再者，本轮调控，“堵”与“疏”并用。在“堵”方面，和以往相比，本轮调控的方式方法更丰富，除了传统的限购、限贷、限价外以及上浮贷款利率外，还提出了限售，也即购房后多少年内不得上市交易。前前后后共有50多个城市加入限售大军，一般都是3年、5年，这让那些希望短线赚快钱的投机炒房者叫苦不迭，因为限售政策使其被深套在内，无法退出。

而在“疏”的方面，各热点城市都在加快土地供应。土地供应方面，首都北京堪称表率。2017年北京住宅用地供应量相比于2016年上涨了509%，翻了6倍。也正因此，北京是中心城市中为数不多的二手房价格被控制住的城市之一。上海、武汉、杭州、广州、重庆，也都有不同程度的增加。

除了增加土地供应量外，中央还在去年7月提出“租售并举”长效机制，将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等12个城市列为租赁试点。同时，允许非房地产企业也可建造租赁房进行出租。此举是要盘活工业用地、集体用地等存量土地市场，造出更多的租赁房来满足各城市居民对住房的需求。

最后，各级政府通过“因城施策”来管理房地产。过去看到房地产市场过度繁荣，中央政府便喜欢“一刀切“式的房地产调控方式，这使得各地方政府叫苦不迭，因为中国这么大，房地产冷热不均，有的热点城市需要调控，而像沈阳等东北的二三线城市房价长期低迷，只有四五千元/平方米，再进行调控反而不妥。

而现在允许地方政府可以“因城施策”，甚至是“一城多策”，这样就更有针对性的对房地产进行调控，以期达到最有效的效果。比如年初兰州放松了对边远地区的调控政策，但对于市中心区域限购调控政策就一直不曾放松。虽然放松了偏远地区的房地产调控，但是在限售上进行了设置，这样可以既不伤害自住购房型需求，也能打击投机炒房者。

当很多人希望房地产调控政策能放松，但官媒告诉你，未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行，必要时还会继续打补丁。今后一段时期内，房产市场、土地市场还会继续降温，后市也不存在再次冲高的可能。现在问题是，未来5年调控政策不会退出，这对购房者和房价会有什么影响呢?

一方面，对于刚需家庭来说，你买房不会受到任何调控政策影响。2018年，各城市会相继加入差异化调控队伍。所谓差异化，就是对买房者有着区别对待。对投机性购房者要严厉打击，对于刚需家庭后续各方面的政策或将会有所缓和。特别是三四线城市，恐怕会放松对刚需家庭的更多政策方面的限制。

另一方面，对于资金不足，已经入局的短线投机客来说，5年的调控期限是个漫长且痛苦的历程，特别是在几十个限售令长达3-5年的城市，期间估计会有许多人选择断供弃房。原因是一旦几年后限售房产解禁之时，恐怕这些城市的房价也不知道会跌到什么程度了。

中国官方媒体第一次表达出“调控五年不退出”这样的决心，对整个房地产市场的具有较大的震慑力。这表达了各级政府调控房地产的强大决心，但与此同时，疏堵结合、差别化调控都将会在未来的房产调控中灵活应用。中国的房地产真的趋势大变，不要再妄想这轮房地产调控会失败，再次沦为空调。