轰!楼市传来重磅消息，2018年房价走势已成定局

2018年果然不负众望，刚开年楼市就来一场好戏。

就是这几日，兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，不是进一步加紧，而是在一定程度上放松了，并实行“一城多策”的调控政策。具体详情，推荐搜索微信公众号：楼市秘闻，回复“调控”阅读。

尤其是南京，为了吸引人才，可谓是“诚意满满”。

主要政策内容包括：

1、全国高层次人才都可在南京买房，不限购。

2、全国各地的40岁以下本科生，都可直接来南京落户，落户后就可在南京买房。不需要在南京工作，也不需要在南京缴社保的记录。

3、全国各地的硕士研究生、博士及以上学历，都可直接来南京落户，落户后就可在南京买房。

4、持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才，也可直接在南京落户，落户后就可在南京买房。

总而言之就一句话：年轻人，只要你是个人才，你敢来，我就敢送户口。

一，南京在下一盘棋

我们都知道房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，房产的远方就是人口，只要一个城市的人口持续保持较高速度增长，房价不会出现问题。

很明显南京这是在下一盘大棋。

而这盘棋不仅能吸引富有创造力的人口流入，还能促进城市化发展，房价上涨，进而GDP上涨。如果你仔细研究这次政策的话，你会发现一个很有趣的购房条件：40岁以下的本科生。

为什么是40岁以下的本科生?

因为“25-40岁人口”，既是购房主力军年纪，也是一个人工作生产能力最活跃的阶段，是人能呈现给社会的黄金时代。

南京想要的不仅是人才，还是年轻人的活力和创造力。

而对于房地产行业，人口年龄结构变化的影响有：

1、置业人口(25-44岁人口)见顶对开工投资会产生压制;

2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性;

3、置业人口回落对应增量下降后，存量房市场迎来较大的拓展空间;

4、人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大;

5、置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。

毫无疑问，年轻人口必定是买房主力军。

二，房价走势已成定局

经济学家林采宜谈房价暴涨原因主要有4个，其中第一个就是人口，第一是人口，房子是用来住的，所有的刚性需求都是取决于人口的增长，而且这个人口不是老年人口，是婚育人口，这是刚性需求的最根本的根源，也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。

与人口发展的集聚与分化不相匹配的是政策。2016年，京沪广深提出了2020年的人口控制线。

北京：2200万人

上海：2500万人

深圳：1480万人

广州：1550万人

某种意义上，赶人是逆城市化发展，不利于城市竞争力，一线城市正在“犯错”。当然，它们也有底气犯错。犯错的原因是如果持续赶人，那么城市年龄结构将劣化，以上海为例，2015~2030人口结构图。

生育率方面，随着女性受教育程度的提升，大城市的生育率都比较低，人口数量与人口结构纯靠“外地人”。如果上海持续赶人，人才引进门槛高，那么20~60岁之间的劳动人口减少，老龄化相当严重，成为一座又富又老的城市。

 城市发展是一个增量游戏，如果始终拒绝外地人，那么存量折腾的空间也有限。

一线城市“赶人”恰好是二线城市发展的“时间窗口”，特别是高科技产业发达和科教文卫资源多的二线中心城市，对人才的吸引力仅次于一线。而南京不仅在硕士及以上学历、高级职称等方面保留了口子，还对本科生敞开了怀抱，这是南京的“明智”。

而每个大学生背后是人才、就业、消费、组建家庭以及各自家庭财富的移动与重新汇聚——这就是真正的价值。

一线赶人，二线抢人，三四线城市试图留人。一旦一线城市放弃“赶人”策略，那就是巨大的吸血，也是二线城市竞争力及房价的到顶之日。

哪个城市吸引人，也就吸引了财富、未来。