楼市调控向炒地投机行为“亮剑“

日前，北京市规划国土委会同住建委、市发改委、市地税局、市工商局联合发布了《关于进一步加强产业项目管理的通知》，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，未经批准不得转让和分割销售。通知传递的信息非常明确:北京市房地产调控再一次亮出利剑，坚决打击利用产业用地炒地、炒房的投机行为。

过去一段时期，土地流转可以说是典型的“四不”——不规范、不透明、不严格、不公开。协议出让、行政划拨曾经是土地交易的主要方式，但不管是协议出让还是行政划拨，最大的弊病都是不透明，从而容易诱发权力寻租、利益输送。因此，早在2004年3月，国土资源部、监察部就联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作的通知》，要求各地务必于2004年8月31日前处理完毕所有历史遗留问题，所有经营性土地必须通过招拍挂方式出让，这就是房地产行业著名的“8·31大限”。

“8·31大限”提出了招拍挂制度，让土地运营“迎着阳光走、活在透明处”。尽管如此，“囤地捂地、土地变更”始终都被开发商奉为牟取暴利的圭臬。

一级开发、二级开发，是房地产运营最重要的两大环节，每一个环节都可以产生经济效益，而一旦一二级联动，更可起到四两拨千斤之效，博取更为现实、更可持续的商业利益。一二级联动，拥有“生地”的开发权，拥有“熟地”的运营权，就意味着低廉的土地成本可以换取丰厚的价值回报。因此，所有的产业园区运营商、房地产开发商无不对“一二级联动模式”梦寐以求，无不对“政府公关、土地变更”孜孜以求。

房地产行业有个长期存在的怪现象，倒腾土地比倒腾房子挣钱，变更土地比囤地捂地挣钱。于是乎，囤地捂地成为普遍现象，土地用途变更成为开发商和相关部门勾结的利益寻租行为，不少园区的产业用地撂荒数年不开发，有的土地多年不动工，为的就是规避开发风险，坐享土地增值收益。

坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为，重在前置管理、过程管理、结果管控，规划、国土部门务必要严格审核、严格把控土地变更的根本原则，定期对产业用地的使用功能进行详尽核查，一旦发现违规改变为居住用途的，应立即予以纠偏、查处、问责，性质严重的依规解除土地出让合同、撤销划拨批准文件，并收回土地。

产城融合的表象是产业与城市、产业与就业的融合，内里则是土地的高效获取与长效运营。土地运营能力的强化、固化，有助于构建可持续的报酬递增机制。土地早已不再是无限供给，而是有限剩余，更是可资市场化的剩余价值。土地运营，是满足政府诉求、提升城市形象的必需，是企业实现经营指标的依托，是提升城市价值的载体。

从理性而言，土地运营不是洪水猛兽，不是万恶之源。但是，土地不管控等于没调控，任何土地运营行为必须要淡化功利性，明确目的性，必须合法合规、依法而行。