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李嘉诚不惧碰壁 出价近421亿港元再买澳洲基建房价构成因素较复杂,本小文只从收入这个点切入,阐述为什么房价收入比不适用现在国内城市房价评估。
城市A,人均收入8万/年,每年工资涨个1-2%;
城市B,人均收入4万/年,每年工资涨个10%。
问:现在哪个城市房价高?
说来也怪,往往你会看到城市B的房价比A更贵。
举个实例,城市A是巴黎,城市B是北京。
下图为北京-巴黎2016年12月的市区房价和人均收入信息
很多专家痛心疾首说国内房价要崩要崩,因为房价比上收入,超警戒线太多。
这里面专家犯了一个常识性错误。房价收入比这个值只适用于经济发展进入较高阶段的社会,不适用我们国家这种经济快速发展的国家,这也是为什么专家拿这个指标说泡沫说了十多年了越说越错的道理。
什么叫“经济发展进入较高阶段的社会”,其实就是收入进入平稳期了,比如香港(如下图),你看它每个季度的家庭月收入中位数,从2000年的1.75万港币到2016年的2.6万港币,年化后收入增长每年仅为2.4%。
再比如美国,它的人均收入中位数,从2000年的2.15万美元/年到2015年的2.88万美元/年,年均增长仅为2.1%。
我们再看自己,2000年之后,中国的农村家庭人均纯收入年均增长11%,城镇家庭是11.4%。远超香港、美国的增长率。
这可能是行为经济学的范围,当你信心满满你挣得比老子挣得多,明年挣得比今年多时,你的消费行为与那些收入连年不涨、父辈赶上经济黄金期而他没赶上的人是迥异的。即使对比你俩的现实收入,你还不如人家高。
具体到房价上,一个经济体,收入年均增长10%时,它的房价可能年涨15%,另一个经济体,收入年均增长1%时,它的房价可能会是下跌的。收入都在增长,但房价却向上向下,180度。(思考题:为什么会这样?)
我们这里拿日本做个例子,都知道90年代日本房价崩了,我们看它崩之前,它的收入(国民可支配净收入)是个什么情况,从1972年到1991年,年均增长8.7%,90年代初股市崩、房价崩,我们看它其后的收入增长,1991-2009年,年均增长-0.2%。
这里到底是收入涨不上去了,房价才崩,还是房价崩了,导致收入涨不上去了,不在这里讨论,但很明显的,房价和预期收入(就是收入增幅)是强相关的。
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责任编辑: lianlian
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