第二次房地产调控，意欲何为？

　　2016年10月份的房地产调控虽然刚刚过去，但是2016年第二次房地产调控政策已经来临，虽然说不是全国性的，但是非常具有代表性意义。我们想问的是：(1)为什么这么快就第二次调控?(2)主要目的是什么?(3)未来房地产到底如何走?

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　　在谈房地产调控之前，先说说房地产名人任志强先生的看法。11月27日任志强先生在《房地产调控与市场前景》闭门研讨会对房地产做了深入的分析与预测，主要观点如下：

　　(1)房地产为什么2016年上涨，核心原因有两个：首先是连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降;其次是发达地区不管你供不供应土地，它的人流集中度还是提高的，因为它具有更多医疗、教育等资源。

　　(2)中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中国经济发展。在现有前提条件下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。

　　当然，任志强先生最核心的观点是：2017年房地产会比2016年这一轮涨的更高。

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　　那么，2016年10月份的房地产管制政策起到作用了吗?

　　应该说，2016年10月份暴风骤雨般的政策起到了作用，最核心的就是：房地产交易量急剧减少。但是我们同时发现：部分城市价格在政策后依然在上涨。

　　因此，11月底12月初才会出现我们所说的第二轮房地产调控政策。第二轮的房地产调控政策以上海市、北京市的调控政策最为代表。

　　上海市新的房地产政策最为明显：(1)首付提高到35%;(2)普通二套房提高到50%;(3)非普通二套房提高到70%。另外，根据信息目前北京市认房又认贷。

　　这样的房地产调控政策和2013年至2014年的房地产调控政策相比，又严格了较多，总体上属于非常严厉的调控类型。

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　　为什么这么快就出现第二轮调控政策呢?

　　我们认为原因是虽然房地产成交量下降，但是热点城市的价格依然上涨，尤其是一线、强二线，没有达到房地产调控的核心目的。因此，又出台了更为严格的调控政策，核心目的就是抑制房地产泡沫。

　　实际上，2016年5月份权威人士已经发表过对房地产的核心看法，而且6中全会上我们中央领导会议上也非常明确了抑制房地产泡沫的看法。因此，近期房地产的核心任务就是抑制房地产资产价格泡沫。

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　　尤其，我们现在面临美元加息+川普上台的全球环境。

　　强美元周期已经到来，我们预测2015年至2021年是新一轮的强美元周期，其必然带来：(1)全球流动性严重收紧;(2)利率快速上升，负利率时代必然过去;(3)货币价格上升;(4)而资产价格必然严重下跌，因为全球放水时代已经过去。

　　而我们中国必将承受更大的流动性问题：(1)M2速度必然大幅下跌;(2)中国非常可能在2017年加息;(3)降息降准已经不再可能;(4)更为重要的是，中国RMB贬值已经成为非常大的预期，目前看外流资金严重。

　　因此，在这样的情况下，如果房地产价格继续上涨，只能带来更大的泡沫问题，这点已经毫无疑问，成为共识。

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　　如果房地产价格继续上涨，我们RMB将承受更大的压力。这是因为房地产价格继续上涨，只能说明RMB价格贬值预期更大，因此传导到RMB汇率上。

　　目前，美元已经确定走入强美元周期，而RMB贬值预期增大的话，必然带来更大的问题：(1)外汇大幅贬值;(2)资金外流。这点让我们想起1997年的情况。

　　因此，我们中国现在最核心的事情就是在强美元周期的背景下管理好RMB价格预期，包括降低M2速度、增加利率以及降低资产价格，尤其是降低资产价格。所有说，第二轮房地产调控的目的非常明确，大幅抑制甚至大幅降低房地产价格，提高RMB升值预期，加强RMB价格管理，从而严格资金外流。

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