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第一太平戴维斯熊志坤:城市更新项目要做好两个平衡

2018年10月12日来源:腾讯房产其他资讯责任编辑:sunmeng

不久前,一则消息将大众的视线再次拉向城市更新:以“活下去”为目标的万科大手笔入股深圳200亿元的旧改项目。这再一次证明,随着存量房时代的到来、城市土地资源的稀缺,以及政策扶持之下,“城市更新”正成为房企抢夺的新战场。

什么是城市更新?它是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

据报道,目前国内城市更新市场规模达到万亿元。在这个舞台上,活跃着的不仅是房地产开发商、政府、地产基金,还有类似于第一太平戴维斯这样的房地产服务提供商。它们在城市更新中扮演着怎样的角色?又与其他参与者有何不同?它们眼中的城市更新又是怎样的?日前,腾讯房产就此问题对第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人 、董事熊志坤进行了专访。

不一样的城市更新

在熊志坤看来,城市更新并不是一个新的概念,它是伴随着房地产持续在发生的事情。“比如以前老旧工厂的搬迁,腾让出的土地重新规划,比如旧城改造,都属于城市更新。”

但此刻变得火热的城市更新,随着时代的发展,涵义也发生了变化。熊志坤表示,以前的城市更新是拆掉新建的方式,现在会更讲究传承内涵、延续城市的肌理去进行更新。

熊志坤认为,城市化进程较快以及工业化程度较高的城市,都需要进行城市更新。“前者由于土地供应有限,以及建筑的老化需要去更新,这种情况一线城市较多;后者更多是在产业升级的要求下进行改造。”

在他眼中,世界范围内将城市更新进行得最完美的区域有两个:一个是德国的鲁尔区,这里曾经是德国的煤矿区,产业调整之下,如今成为德国的艺术文化地标,高炉、储气罐等工业元素仍然保留,但不再运输煤炭,取而代之的是话剧、音乐、绘画、舞蹈等文化活动。

另一个则是日本的六本木新城,它位于东京闹市区内,是非常成功的旧城改造项目,将脏乱差的区域变成集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的城市综合体,改善区域交通、提升区域环境及宜居程度等,成为东京的文艺之地。

关注两个平衡

相比日益高企的拿地成本,城市更新的项目成本看起来更低廉,这也是诸多房企角逐城市更新项目的原因。但即便如此,城市更新中的难点如不规避及解决,同样会拉升成本。

熊志坤认为,城市更新项目中会遇到的难题很多,尤其是旧房(城)改造中,规划上的限制是最常见的问题,“可能这个区域会有限高要求,也可能对外立面有要求等。”其次是来自于周边环境的挑战,“如果该区域文化氛围浓郁,而你建城商业气息的建筑,就不那么匹配了。”

再则,老建筑中的产权不明晰,比如原本是工业用地或划拨用地,这与纯粹的商业用地差别很大,“产权不清晰可能会导致后期经营上的困难。”第四个难点也是最大的,就是成本的控制。

如何应对及做好一个城市更新的项目呢?熊志坤强调要做好两个平衡:新与旧的平衡,历史的脉络、文化的底蕴如何保留住,新的产业、业态及城市功能如何“装”进来。“这两个并不矛盾,它们可以很好地融合在一起,北京的798改造就是成功的案例。”

其次是投入和产出的平衡。与传统的开发销售不一样,城市更新的资金回收并不是靠销售,更强调的是运营,靠后续的租金。“那是做商业办公,还是做长租公寓,这就要求参与者要充分考做好投资收益分析,在有限的成本中得到较高的收益提升。”

熊志坤表示,与其他城市更新的参与者相比,第一太平戴维斯的优势在于提供全方位的服务,从前期的研究咨询定位到项目施工改造建议,再到后期招商运营及管理服务、退出等,“为业主提供一条龙服务。”

据熊志坤介绍,在标的选择上,第一太平戴维斯更愿意参与城市核心区域、标志性项目的改造,“以一二线城市为主,有潜力的三四线也会关注,我们希望为项目带去不仅是颜值的提升,还要实现可持续的发展,经营上的成功。”

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