开发商被查封 对购房者有何影响？

“开发商因资金链断裂或破产等因素，导致房子被查封的情况在现实中时有发生，订购了这些房子或已支付相关款项的购房者最为关心的就是：开发商如果被查封，对自己有何影响?其合法权益又该如何维护?”

【典型案例】

因涉及债权债务纠纷，某开发商在深圳、杭州等地房源被政府锁定后，其位于武汉白沙洲的589套房源也于近日被查封，对此不少业主开始担忧自身合法权益是否会受到影响。据相关项目负责人回应称，目前楼盘施工还在照常进行，不会受“房源被查封”的影响。至于房源为何被查封，何时解封，却没有给出明确的答复。

购买了该项目的业主金先生已经交付了30多万的首付款，在向银行办理房贷手续时却被银行告知，该房源已被查封，银行已暂停对该项目发放贷款。对此金先生颇为苦恼：交了那么多首付，现在却无能为力，是不是只能等着楼盘解封后再去申请住房贷款?

【案例分析】

所购房屋被查封，会给购房者带来很大的麻烦。不仅可能导致无法顺利办理过户，而且被查封的房产可能会被司法拍卖的风险。

其实法院查封并不会影响业主和开发商签订合同的效力。据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依据法律规定登记。因此，如果购房者与开发商是在法院查封之前签订了买卖合同，并在查封后交清了全部购房款，但没有依法办理过户登记手续，该房屋所有权未发生转移，因此法院可以查封。由于房屋被查封是开发商的原因造成，购房者对此并无过错，开发商已构成违约。因此，可向执行查封的法院提出执行异议，并可同时向房屋所在地的法院起诉，请求确权并要求开发商按照合同约定承担违约责任。

而针对金先生这种情况，已签订了购房合同并支付了首付款的业主，可要求解除买卖合同，要求开发商退还首付款，承担违约金。

【业主若无责 可获房产证】

遇到此种情况，业主究竟该如何维护自身权益，通过何种途径取回自己的房产证呢?房地产律师认为，开发商对业主有限期办证的义务，因自身原因导致无法办证的话，则属于责任违约行为。根据目前的情况，如果开发商名下还有资产，相关部门应作出行政处罚决定，将其资产拍卖，补缴齐欠款，使开发商获得可以办理房产证的资格;如果开发商名下没有任何资产，已经破产清算，应中止其债务关系，终止一切处罚决议，并帮助业主尽快办理房产证等相关证件。

值得注意的是，如果开发商一直处于濒临破产状态，却没有吊销执照，业主们就不能自行申请办理房产申请手续。

【业主仍应做好维权准备】

对于业主而言，房源能顺利解封，自然是最好的结果。但律师还是提醒，购房者在遇到楼盘被查封后，还是应做好维权准备。

如果业主已经签订购房合同，并且在房管部门进行了备案登记，业主的权益将按照合同约定受到保护;若开发商延期交房，可按照合同违约条款索赔。

如果业主已经签订了购房合同但未进行备案，应尽快凭购房合同和发票，前往房管部门申请备案，交纳购房款后将房屋解封;如果业主无法单方申请合同备案的，应尽早凭购房合同和发票向法院起诉开发商，由法院判决合同效力，若合同有效也可进行解封。

若业主只是签订了认购书，但因房屋被查封而无法实现销售，应由开发商承担违约责任，可要求开发商双倍返还定金或认购金。

【如何防范商品房被查封?】

购房者在向购买商品房或预售房前，因先到房地产交易中心查询是否被查封。

如果开发商在向购房者销售商品房时，故意隐瞒该房屋被查封的事实，购房者可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

购房者在签署商品房认购书后，应尽早签订预售商品房买卖合同或现房买卖合同，并督促开发商办理预售登记或产权登记。由于不动产登记的公示公信力，只有经过预售登记或产权登记，购房者的利益才能获得有效地保护。

【商品房查封后该怎么办?】

购房后，但未取得房产证前，因开发商方面原因导致房产被法院查封，可以分为以下几种具体情况：

一、已支付全部房款并已收楼入住。当购房者已付清全部房款并已收楼入住，遇到因开发商方面的原因致使所购买的房屋被法院查封的情况时，可直接向执行查封的法院提出执行异议，并可同时向房屋所在地的法院起诉，请求确权并要求开发商承担违约责任。

二、已支付全部房款但还未收楼入住。在这种情况下，购房者除了可以向房屋所在地的法院起诉，请求确权并要求开发商承担违约责任、向执行查封的法院提出执行异议外;还可以要求与开发商解除合同退回房款及赔偿损失。购房者如果选择解除合同的，应注意开发商是否具有退款及赔偿的能力，如果发现开发商确已失去退款能力，还是选择把房子拿到手较为划算。

三、已支付部分房款。这个时间点房屋被法院查封，购房者可向房屋所在地的法院起诉，要求开发商承担违约责任，若还未收楼入住，还可要求与开发商解除合同。

四、只支付了购房定金尚未签订《商品房买卖合同》。如果购房者支付了定金并与开发商签订《购房认购书》后，在签订《商品房买卖合同》前，所购房屋被查封的话。此时，购房者可要求开发商承担双倍返定金的违约责任，并可要求解除合同。