魔方金喆：资金为什么到长租公寓行业？

一个细节是，魔方公寓每次的物业选取，投资方都会来考察，这一定程度上使得魔方对扩张更加谨慎。

长租公寓，当下的风口行业，有着巨大的发展空间和望不尽底的利益，行业乱象和挑战同在。市场需要建立规则者和足以坚持到最后的企业。

问题来了：行业规则建立者和坚持到最后企业将是谁?他们又具备怎样的基因和特点?这是一个备受争议的问题，长租公寓行业尚异军突起的阶段，政府、开发商、互联网品牌、酒店、银行等各种力量交错盘绕着，各家观点不一，难分对错。魔方集团是典型的互联网企业，国内首家长租公寓，曾高调宣布盈利的企业。其发展轨迹或有一定代表意义，他们对行业问题在作出怎样的思考，对此，和讯房产专访了魔方生活服务集团副总裁金喆。

运营是资产证券化成功与否的关键?

魔方公寓，成立于2009年7月，对于这个近两年才逐渐火热的新兴行业，魔方公寓已是老牌企业，那么，这家自称“行业开业规模最大、经营时间最长”的长租公寓品牌发展至今的核心能力是什么?金喆在接受和讯房产专访时，反复提及“运营”能力是魔方公寓极其看重的，这从金喆一直强调人房比、户型、品牌溢价等方面可窥一二。最新的消息时，魔方公寓3.0产品规划了10种不同格局和特点的户型。

对金喆来说，运营的重要性并不仅限于此。金喆对和讯房产表示，“资产管理比较好的情况去做资产证券化，但一定要运营好，再去发，而不是处在风口上，我要去融资，这不是魔方想去做事情。言下之意，运营是资产证券化发展成功与否的关键。

魔方公寓CEO柳佳曾表示，“长租公寓运营最重要的核心是资产运营能力，落实到实操层面也就是提升平效——把房子租下来，合理地分割布局，推出贴心服务，打造社交服务和生态圈，以更高的租出比和更高的品牌溢价来获得租金差。”

在金喆看来，“运营”的重要性影响了资产证券化的发展情况。

实际上，资产证券化是长租公寓显著的发展趋势之一，众多企业把资产证券化奉为“遥不可及的梦想”，这可以理解，长租公寓处于发展初期，国企、开发商、包括魔方在内的互联网品牌在尽可能地抢滩市场份额，市场规则混乱。在成本和资金方面，国企有足够的优势忽视成本，但是其他品牌必须要有足够的资金去推动这个新兴行业的发展，资金的重要性不言而喻。

不为融资而融资?“钱”带来了发展

魔方思考的问题是：资金为什么进来?区别于行业里“怎样拿到钱”的问题。

金喆对和讯房产表示，“只有你具备运营能力，好的资产才能拿到好的利率。而比较低利率的钱才能让你有一个好的发展，形成一个良性循环。如果运营能力达不到，利率就会比较高，发债成本甚至会达到15%、18%、20%，这样的话就会形成一个恶性循环。”

但是，金喆很清楚，这个市场的发展是需要资金来推动的，这点是毋庸置疑的，“这两年，资金开始转向存量资产，而长租公寓是存量资产的重要部分。”这是行业亟需思考的问题：是为了融资还是发展?融资后就一定意味着更好的发展吗?

单就魔方来说，“钱”为其带来了快速的发展。据悉，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、武汉等20个城市，房间量近4万间，为6万余名住户提供租住生活服务。柳佳曾表示，今年，魔方将新开5万到8万套房源。

业务线方面，魔方旗下已经形成了魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，租赁领域的细分市场魔方均以涉足，租户为城市白领、精英、蓝领等。

当被问及业务线增加是否导致成本的增加，金喆反问道，“为什么我们要去拓展?一定原因是市场在召唤我们，存在一定的市场需求，我们只有顺应潮流。但同时，我们经过十年的发展，已有经验引入，我们将营销、运营整合在一起，组织架构足够灵活，装修标准也是一样的，所以我不认为会增加成本。”

不盈利是耍流氓，魔方公寓的利润率在20%

盈利向来是长租公寓行业的终极问题，一个假象是，似乎行业每个人都知道这个问题的解决方法，但几乎无人能做到，它像悬在行业和企业头上的达摩克利斯之剑，随时可能使得企业灭亡。在这个问题上，柳佳和金喆习惯重申一句话，“不盈利的企业是耍流氓。”而魔方也是行业内高调宣布盈利的企业，在这一方面，某一上市房企的副总裁曾对和讯房产提出质疑，“魔方是就一个项目盈利?还是项目基本上盈利?”

目前魔方公寓的利润率在20%左右，这一点为魔方公寓带来了更多的资金。2013年，魔方公寓获得美国华平集团6000万美元B轮融资;2015年，华平追加投资，两轮投资总额近2亿美元。2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3亿美元的C轮融资，由中航信托领投，此次融资后。2017年，魔方发行首单公寓资产证券，募集资金3.5亿元。

据金喆所述，目前，魔方公寓关于的金融部分大多是其大股东华平在运作，魔方更多的是考虑用轻资产方式去拿一些可以运营的物业，并通过其运营实现增值。

目前，魔方收益一方面是租金的差价，另一方是增值服务收益，增值收益包括对租客提供住宿以外的需求的满足所产生的收益，包括：信息平台中的广告价值、垂直生活服务收入、平台流量收入场地租赁收入等。

金喆表示，在魔方的营业额中，长租公寓的收入占比达85%~90%。

金喆表示，“魔方也在探寻其他增值服务，这也是租户的需求所在。通过构建以公寓为核心+生活业态(办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等等)，打造公寓产业生态圈，通过’聚焦租住本质’的产品及系列增值服务业务，不断创造并引领行业新型商业模式。”

在魔方的规划中，这一部分增值服务将提高其收入。

金喆对和讯房产表示，提到国外品牌，很多人会提到雅诗阁，我们希望把魔方打造成中高端品牌。对于褒贬不一的“二房东模式”，金喆对“二房东”这个词并不十分喜欢，这个词带有历史意义，但他笑道，“魔方公寓已体系化，可以说，我们是有组织有纪律的二房东。”