房价与预期收入强相关，而非收入

       房价构成因素较复杂，本小文只从收入这个点切入，阐述为什么房价收入比不适用现在国内城市房价评估。

       城市A，人均收入8万/年，每年工资涨个1-2%;

       城市B，人均收入4万/年，每年工资涨个10%。

       问：现在哪个城市房价高?

       说来也怪，往往你会看到城市B的房价比A更贵。

       举个实例，城市A是巴黎，城市B是北京。

       下图为北京-巴黎2016年12月的市区房价和人均收入信息

       很多专家痛心疾首说国内房价要崩要崩，因为房价比上收入，超警戒线太多。

       这里面专家犯了一个常识性错误。房价收入比这个值只适用于经济发展进入较高阶段的社会，不适用我们国家这种经济快速发展的国家，这也是为什么专家拿这个指标说泡沫说了十多年了越说越错的道理。

       什么叫“经济发展进入较高阶段的社会”，其实就是收入进入平稳期了，比如香港(如下图)，你看它每个季度的家庭月收入中位数，从2000年的1.75万港币到2016年的2.6万港币，年化后收入增长每年仅为2.4%。

  再比如美国，它的人均收入中位数，从2000年的2.15万美元/年到2015年的2.88万美元/年，年均增长仅为2.1%。

            我们再看自己，2000年之后，中国的农村家庭人均纯收入年均增长11%，城镇家庭是11.4%。远超香港、美国的增长率。

      这可能是行为经济学的范围，当你信心满满你挣得比老子挣得多，明年挣得比今年多时，你的消费行为与那些收入连年不涨、父辈赶上经济黄金期而他没赶上的人是迥异的。即使对比你俩的现实收入，你还不如人家高。

      具体到房价上，一个经济体，收入年均增长10%时，它的房价可能年涨15%，另一个经济体，收入年均增长1%时，它的房价可能会是下跌的。收入都在增长，但房价却向上向下，180度。(思考题：为什么会这样?)

      我们这里拿日本做个例子，都知道90年代日本房价崩了，我们看它崩之前，它的收入(国民可支配净收入)是个什么情况，从1972年到1991年，年均增长8.7%，90年代初股市崩、房价崩，我们看它其后的收入增长，1991-2009年，年均增长-0.2%。

      这里到底是收入涨不上去了，房价才崩，还是房价崩了，导致收入涨不上去了，不在这里讨论，但很明显的，房价和预期收入(就是收入增幅)是强相关的。

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