年度演讲 | 郝一斌：“守红线”与“跨周期”的房企破局之道

郝一斌（金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长）：尊敬的朱会长、亲爱的各位同行、媒体同仁们，非常高兴今天有机会出席观点2021年度论坛的活动，也非常感谢主办方提供这个机会，因为时间比较宝贵，有一些大家非常关心的问题，主办方也希望我更多去谈一谈关于三道红线，跨周期的问题，我就简单做一些分享，时间比较紧，我说几个观点。

三道红线不说了，看一下我们现在行业面临的情况，可以看到在2016年以前行业体现出大的波动是比较整齐的，主要是受到政策的影响，因为房地产行业一直是一个市场+政策的周期性行业，既受到金融政策的影响，也受到行业政策的调节，就是这么一个周期性的行业，全世界都是如此。

2016年以后这个行业的周期逐步混乱掉了，有些城市长期处于繁荣中，有些城市调整的周期已经变化了。

再看大中城市二手房分线环比数据，虽然在2017年以前不同的一二线城市波幅是不一样的，但是波动周期是一样的，但是2017年以后我们看到它已经纠缠在一起了，是不是这个行业真正做到了像政府预期的变成了一个平稳状态呢？是，大的来讲是平稳的，每年的量平衡增长，增速已经趋缓了，但是这个代价实际上是我们城市内部产生的高度分化，它的对冲效应形成的平稳。是不是所有城市的周期都没有了？其实不是的，内部周期还存在，只是这个周期分化了，分化之后产生了对冲，产生了一个总量的健康，这个对我们来讲是一个值得我们观察和思考的。

近五年金地集团取得了25%的复合增长率，这是一个完整周期，从2015年的繁荣周期到2018年调整，2019年调整，2020年出现了一些企稳的迹象，这是一整个周期的。我们什么情况下取得25%的增长呢？实际上资产负债率是67.2%，净负债率是57.8%，现金短债比是1.25，我们一直坚持平衡发展观，就是要各项均衡。

讲完这两个跟大家汇报一下我们的体会。在市场运行机制方面，中国的房地产市场一直是一个混合市场，就是一个市场化的东西和一个非市场化的，我们也可以把金融政策变成市场化，但是我们有一个坚硬的外框，在这个行业不触及上限和下限的时候都是符合市场化原则的，所有的因素都是作用在供应端或者需求端，供需两端的变化最终导致市场价格的变化。

比如价格上涨，它既是一个结果，也是一个作用因素，它自然反馈到供求关系。我们内核是市场化的，正反馈、负反馈运行的，但是一旦触及到上限，就是政府对于一个城市的价格涨幅或者是运行状态有一个上限，可能就会触发新的调控状态，触及下限，政府认为房子卖不出去，财政遇到严重调控，就会采取救市措施，原来是全国一盘棋，现在是各个地方分化了，这对于房地产来说是一个巨大的挑战，因为你不知道一个城市的市场容忍度是多少。

你可以看到去年市场涨价15%，今年就要严格控价了。去年东莞价格同比涨了35%才到它的上限，所以这个里面的东西很难把握，也是遇到的巨大挑战。所以在不同的分化的模型上，始终我们是需要对不同的城市进行不同的周期处理，采取不同的投资策略，到底是审慎投资还是优选投资，这是我们需要大家加强对市场的研究。

除了过去集团对宏观市场的研究之外，我们如何培养集团对于分区域、分城市的研究能够，这是对于我们做好经营是非常重要的，因为你的市场判断对你的投资具有重大意义，对你的经营也有重大意义，对你的营销也有重大意义。

在这种变化之下，我们更强调就是几个能力，为什么更强调这几个能力呢？我们认为实际上市场有一个大的背景，我们只讲三道红线是不对的，应该看到去年的调控在疫情下都没有动摇，出台了三道红线和两项总额管理，实际上我们整个行业供求两端是全部覆盖了，应该上长效的房地产调控机制已经建立了，整个行业处于受控状态之下，其实你的增速是受控了，整个行业增速是受控了。

三道红线其实对各个企业来讲，行业总量受控到抑制你的企业加杠杆，其实会导致我们经营的高度同质化。过去大家有不同的模型，不同的模式，比如说我们过去看绿城或者星河湾是高打高溢价，现在被抑制了。

也有很多企业是高杠杆的，现在杠杆也被限了，弯道超车的机会都没有。这些都指向了不同的地产经营模式，实际上经过不同的限制，地产的经营模式可选择的范围变得越来越小，大家都在做高周转。高周转做到极致的时候发现你也做不下去了，因为你有一个开发效率的极限，这个极限再往前，甚至它的边界效应开始凸现。所以未来几年这个行业经营模式，同质化的趋势会一定非常明显，在高度同质化经营模式的情况下实际上对大家提出了更高的管理要求。

我们这么理解，我们认为中国的公开招拍挂制度终结了土地红利时代，往下就是管理红利时代，你的产品创新力、成本适配性、运营高效、品质工程能力、多元融资能力、优质服务能力和多业态经营能力都提出了更高的要求。

现在大家的产品同质化都很厉害，你必须得不断创新。你的成本适配性，你会先在现价情况把你有效的成本，在总成本可控情况下适配性做好，该花的地方花，不该花的地方不花，如何既保持品质优又保证效果。

原来房价两千，售价八千，没关系，现在是地价4万，售价5万多，你不要慢一年，你的收益全被资金成本收掉了，当然你想高效运营也是不容易的，你必须有一个专业化体系做支撑，有一个强大的计划管控系统，成熟的产品线，高效的供应链，成熟的采购系统才能做到。

工程管控能力大家也知道，现在整个产业的转变已经高度工业化，必须做智能制造、装配式，集成整体装修。

多元化融资更不用提了，如果没有多元化融资在三道红线下杠杆率会更加降低。优质服务和多业态经营是未来管理的必选，真正的比拼是你综合能力方面的比拼。

对于今年我们的观点也比较简单，我们可以看一张简单的图，就是2020年因为应对疫情超量发行了货币，我们可以看到去年杠杆率的上升是比较宽容的，所以去年一年的宏观杠杆率从246上升到270，超过了2015-2019年五年的上升。

所以也很简单，我们今年认为整个货币政策会从保增长、稳增长转向防风险，稳杠杆可能是今年整个货币的主题，今年金融对于地产的支持是不用抱有太大的幻想，货币和涉融容量增量会下降。这个行业进入了新的阶段，不要再指望有大起大落或者是很快弯道超车的机会，短期也不要抱有对今年市场的预期。

我们可以看到对于行业的影响，另外也可以看到调控坚定的决心，所以大家还是要更多的练好内功，这就是我们对于长效机制的理解，这是一个稳定的、审慎性的管理体系，这个体系一定要引起足够的重视，它是一个中长期的存在，对于行业的增速和行业的平稳运行一定有无法颠覆的作用的。

刚才我们也讲了，未来我们认为整个行业会持续承压，在这个大的背景下限制了净利润率，三道红线限制了限制了权益乘数，谁有一个强大的体系谁能把周转率做的又快又稳，这个光快不稳的周转率会给你带来很多的问题和损失，所以我们认为整个行业是面临着一个ROE下行的局面的，对于大家能力的要求是一个体系性的要求。所以我们也认为，如何破局呢？有几个自己的理解。

第一个，扩大布局，把握周期，提升多业态开发经营能力。为什么还要继续扩大布局呢？我们可以看到因为你在单个城市政策是具有不稳定性的，地方政府主观的调控有时候标准不一样，有时候想达到同样的目的劲没使对，所以我们觉得通过扩大布局可以让我们更好的把握行业的能动周期。

现在我们讲到周期分化，可能我们需要更好利用周期的分化来保证我们平稳的运行和持续的资产提升力更高。需要多业态的开发能力，过去我们更多喜欢销售型的住宅，以后恐怕对于住宅、对于旅游地产，对于文旅，对于养老等等方面可能大家需要更多的涉足，寻找更多的机会，通过多业态的组合来获取相对而言不是那么过于压力大的土地的机会。

否则的话单业态的住宅市场，因为这个行业已经是一个非常激励饱和竞争的情况下，大家的经营风险是比较大的，这是对大家提出的一个考验吧。

第二个，就是提审经营管理能力，全面优先。过去只是靠产品一家，只是靠高周转、高快，恐怕现在不解决问题了，需要你产品溢价能力，产品成本适配性，高效方面等等综合的实力更强，强者恒强。

第三个，就是合作共赢、优势互补。我们需要行业内的更多整合，也需要跨行业的整合，我们可以看到跟科技力量的整合或者跟其他行业资源的整合，这样我们在地方政府有更多的溢价权，获得更多优质的土地资源。同时我们行业内也需要做更多的整合和优势互补，有的人有地，有的人有资源，如何更好衔接，如何优势互补，这是我们必须要做的选择。

我本人分管我们金地集团的投资，我也是我们金地集团开发管理公司的董事长，我们拉通了整个链条，股权收购、股权合作或者你给我提供资源，你有好的土地，好的资金都可以，如果你既有好的土地资源，也有资金，但是你缺乏能够经得起目前这种市场研究考虑的开发管理团队也可以跟我们合作。

我们打造了一个全链条的机制，不管是资源整合，股权合作、项目并购、房地产提供支持或者是房地产的开发管理运营，我们都可以为大家提供我们的合作资源，总之跟大家共同的赋能开发管理，通过金地集团投资资金和管理能力方面为大家全方位的对接，为大家创造更好的经济效益，也为我们经济发展创造更多的途径。

最后感谢大家，感谢大家有好的合作机会，只要你觉得你有需求都可以跟我们合作，我们非常珍惜和大家的合作机会，谢谢大家！