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杨现领:未来10年是房地产的服务时代

发布时间: 2018-07-22 15:34:10

来源: 博鳌快讯

分类: 房产时评

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7月22日,博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会上,杨现领引用查尔斯汉迪的“第二曲线”理论——从拐点开始的增长线来描述房地产的转型状态,他认为第二曲线 A点是最佳转折点,往往也是最困难,这时候也是最好的机会,很多企业都是在B点做转型,必死无疑。两个曲线的交叉点,就是混沌期,两股力量在博弈,是最纠结也是最乱的状态。

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一个企业的成长史,就是向第二曲线的不断进化史

在杨现领看来,这几乎是开发商最好的时代之一,当然开发商集体很忧虑,因为房地产行业正处于混沌期,在上行周期积累的能力,比如快速开发的能力、高周转的能力,但不能在下行周期继续有效。

第二曲线核心的结论是快速忘记过去的成绩,因为单一因素很难带来永远的业绩。最近有个新闻,三四线土地出让最快但在上行周期拿地,如何在下行周期出清,这是个问题。

从开发时代向服务时代的转型

杨现领认为,过去20年是增量时代,未来10年是服务时代。

他认为围绕租赁的一系列的服务,完全没有成长起来,一个行业刚刚成长起来,就遇到高门槛,最大的风险是把租赁等于与开发。租赁房源的任何一个国家,政府介入最深的德国,80%房源来自于私人,不能靠租赁的开发来增加租赁的供应。

他认为,租赁是强刚需,是取决于周边的配套和服务,租赁的需求和供应结构正在发生错配。租赁是强市场,市场规律属性非常强。把租购并举简单当成增加租赁,必须放开新房市场,租赁市场才有活水,租赁才有房源供给。

把租购并举简单等同于租赁的开发,比如大型国有企业都在发ABS,募集资金做租赁,在租金回报率如此低的情况下,没有理由这么做?核心来自于规模效应和网络效应,唯一具备规模效应的是分散式公寓,能提供增量价值,自如总规模在50万,出租率稳定在97%左右,用户换房方便,获客成本低,盈利方式多样。

从开发到转型,到居住生活服务业,是根本的转型,会非常困难。在杨现领看来,房地产永远都是支柱性产业,增量时代开发占主导,存量时代房地产消费占主导。

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