炮王继续看涨，万科怎会“抛弃”房地产？

最近关于房地产市场的各种唱衰的论调，以及个别房企的发声，让人有种将会发生什么大事的感觉。

这种感觉，比8年前更为强烈。

刀哥记得很清楚，2010年时，关于房价的各种争论、讨论、言论达到了一个可以让大众感到恐慌的地步。

当时很多人都有一种被人揪住脖领子的感觉，就是再不买房，这辈子都没有机会甚至没有能力再买。

结果，当年的首都楼市，在短暂的平静之后，继续一路高歌，环京带北三县也升温，北京(楼盘)东与通州隔河相望、隶属河北省廊坊市的燕郊成为真正的北京的“附属”，从无人问津的地方，变成开发金地段，房价高歌猛进。

买了房的人，肯定希望情景再现，没买房的人，也难说能不能盼来楼市大跌那一天。

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中国楼市第一嘴炮经典语录

“不买房就是傻瓜”

当年，人称“任大炮”，华远地产(600743,股吧)前董事长，知名地产商任志强频频放出让人听了冒火的言论。

任志强说，“我从来不认为80后买房难，该买不起，就是买不起。商品房……不是一个民生问题，不是一个单纯解决居住权利的问题，它是个巨大财富……”

当年热播电视剧《蜗居》播出后，他又说“年轻人就该买不起房”。

“买不起房为什么不回农村”、“人人都想赖在北京，房价不可能往下掉”、“楼市无泡沫”、“中国人太有钱，房子太便宜了”、“开发商被强奸了”、“我是商人，不考虑穷人”、“不买房就是傻瓜”……

当年与任志强打嘴仗的著名财经评论员牛刀，认为中国房价会让那些在买房狂潮中被卷入的普通居民将成为炒房客们的替罪羊，在击鼓传花中接到最后一棒。

但纵观过去十年，任志强说了9次房价要上涨，结果都应验了，但凡和任大炮交锋过的、唱衰中国房地产市场的各种专家、砖家，都败了，牛刀也不例外。

其实唱衰房地产的声音从2003年就开始了，关于“房地产泡沫”将会破裂、“崩盘”、“暴跌50%”的言论也不断从经济学家口中放出，时至今日一直都有。

现在好像是历史重演!

不一样的是，这一次，大炮真的有些许曲高和寡的意思。

2

万科“抛弃”房地产?

所有开发商都需要转型

从2017年下半年以来，中国楼市经历了一波快速降温，2018年是不是中国楼市拐点，时间将证明一切。

但是，中国地产开发商确实都该思考转型的问题了。

6月29日，万科召开2017年度股东大会，万科董事会主席郁亮表示：“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的……万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”

外界甚至大胆猜测，万科是要“抛弃房地产”。

这只是一种博眼球的说法，诚如知名财经评论员刘晓博所表示的：开发商仅仅依靠“建房子—卖房子”，利润率越来越低，风险越来越大。

但是，万科会抛弃房地产吗?

不会。套用现在互联网企业常用的一个词，房地产救市万科的重要“流量入口”，也是其实现转型的一道门。

当前中国地产开发商要面临一个什么样的形势?

高负债、低利润率、严厉的行业管制、高度不确定性。

今年上半年，有一份亮眼的成绩单，碧桂园、万科、恒大三家上半年卖了10470亿元的房子，几乎相当于2016年全年的量级。

但是，1月至今，中国地产股连续大幅下跌超20%，市值蒸发超万亿元。

尽管近日有所回升，但总体走势依然惨淡，证明股市对当前中国地产市场的预期依然是看跌。

银行发放的住房贷款越来越少，逾期未还的贷款越来越多，2017年仅仅是公积金贷款的逾期金额就超过10亿元，断供潮的出现又给市场带来不好的味道。

调控前所未有的“认真”

国家住建部等7部门联合印发通知，从7月初开始到2018年12月底，在北京、上海(楼盘)等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。例如，投机炒房团伙操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等;打击“黑中介”暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等。

全国各地也在为此前的调控政策打补丁。

比如，6月24日，西安(楼盘)成为首例暂停限购区内企事业单位购买住房的城市，紧接着，长沙(楼盘)、杭州(楼盘)和上海也都推出类似政策，或暂停，或设置企业购房门槛。

严管之下，才有了北京通州因项目售卖价格前后相差太大，导致早期购房者集体要求退房的现象。

足以证明，逐利之下的房地产市场，是存在很多问题的。

地产商日子不怎么样，该转型了

很多乱象在监管之下一一显现。

济南(楼盘)一楼盘为了锁住客户，尽快出清，搞了一个所谓的“一成首付”，还有推出“两成首付”，实际上只是文字游戏，不过是把交齐首付款的时间延长一两个月。

就连城市“抢人大战”也被人冠以消化房产库存的套路。

还有，因为投资贾跃亭，一夜让旗下上市公司市值飙升逾33亿美元的恒大地产许家印，在今年初，就曾表示，恒大要在民生地产、文化旅游、健康养生的基础上，涉足高科技产业，并要以此为龙头。

上市公司的名字也从“恒大地产”改为“中国恒大”，去掉了地产二字。

很多人为此说，许家印难道也有个“造车梦”?

其实，仅仅是为了加快多元化的步伐。

牛气冲天的碧桂园，为了加速周转，从拿地到开盘，时间一再压缩，工期一赶再赶，6月27号，碧桂园上海售楼处还塌了。

房地产开发商是该转转型了，万科的做法是正确的，中国房地产市场不可能一直这样看似如火如荼，内里却不健康的增长。

3

任志强唱的“反调”科学吗?

任志强老爷子依然表示，房价会继续涨，他说自己在过去十年里说了9次房价会上涨，结果每次都应验了，现在他又说，不光今年，未来的房价还是会继续涨。

从他的万字长文中，刀哥挑了几点出来：

中国房地产市场市值被某些专家、学者传到了450万亿元，但是满打满算也就不超过150万亿元;不要拿450万亿元和美国26.8万亿美元房地产总市值相比，那不科学，得把大量没拆除的危旧破建筑和煤棚改的算在外;中国的城市是假城市，实现小康和现代化目标，户籍人口城市化率应该超过70%，中国仅42%，户籍是个大问题，北上广深这些地方，非户籍人口数量远超过户籍人口，这种名义化的城市化率更不能拿来和国际水平相比。如果非要去比，中国城市人口人均住房面积远小于欧美，甚至不到发达国家的一半。

还有很多数据，在任志强的眼中，都是那么的不可信任不可依靠，中国楼市就是被这样的不科学不严谨的数据给害了，不过，这并不妨碍中国楼市的增长。

不管任志强的说法科学不科学，刀哥认为，中国地产开发商当下不应该只是从房价涨跌来看待楼市的未来，而是应该考虑如何战略的转型升级。

恒大、万科都在转，孙宏斌的融创也有乐视或许都有不甘心，但是，活下去比什么都重要的。

当然，其实每个人心里都不希望房价跌，国人追涨不追跌，什么时候租赁市场成熟完善起来，或许整个楼市才能真正平稳下来。