装配式建筑的发展如何影响房企运营

未来在产业链发展成熟、标准化率和产能利用率提升后，装配式建筑的规模化优势将得以体现。而随着建筑技术的不断革新，我国的住宅产业化也势必会迎来高速发展。

中国商品房市场发展至今行业格局日新月异。一方面，在市场竞争加剧的背景下，近年来涌现出了一批千亿规模的房企，行业集中度不断提升。而在房地产生产环节，装配式建筑在国内的发展正引领着一场住宅产业化的技术变革。装配式建筑具有环境友好、提高生产效率等优势。国务院、住建部自2013年以来，已出台多项政策推动国内住宅产业化及装配式建筑的发展。

目前除了较早提倡住宅产业化的万科之外，碧桂园、绿地、新城、华润、旭辉、金地等规模房企也都已经在装配式建筑领域有一定的战略布局。本文我们将从装配式建筑的技术优势、市场导向、政策背景以及房企在装配式建筑领域的发展实例等多角度进行研究。同时，也将对现阶段国内装配式建筑发展过程中存在的难点与风险做出解读。

1. 装配式建筑定义及概述

装配式建筑指的是用预制部品部件在工地装配而成的建筑。按照结构材料的不同，装配式建筑主要可分为装配式木结构建筑、装配式混凝土建筑和装配式钢结构建筑三类。其中木结构和钢结构由于其材料本身决定了其为装配式的属性。而本文研究的主体和目前国内商品住宅广泛采用的主要还是预制混凝土结构的装配式建筑。

区别于传统的现浇整体式钢筋混凝土结构，预制混凝土结构的装配式建筑是指由前期标准化设计、构建工厂预制化生产、现场装配式施工组成的一种系统化、产业化的建筑体系。而《装配式混凝土建筑技术标准》的国标则将装配式建筑定义为：结构系统、外围护系统、设备与管线系统、内装系统的主要部分采用预制部品部件集成的建筑。

值得注意的是，预制混凝土结构的装配式建筑有两大技术难点。其一是项目规划前期就需要对预制的结构部件进行系统化的设计，涉及模数协调、模块组合、接口连接、节点构造和施工工法等装配式集成方法。其二是在现场装配式施工、关键节点的预制构件通过后浇混凝土搭接的过程中，需要使用到高强混凝土、高强砂浆、套筒灌浆、高压注浆等湿法连接技术。由于这两者对连接节点的强度乃至整体装配式建筑结构性能的影响十分关键，所以在前期设计、构件制作、现场施工各个环节都需要予以系统的管控和高度重视。

2. 国内装配式建筑产业发展趋势(略)

3. 装配式建筑的政策背景及国家政策导向

由于装配式建筑在人口红利减少、环境保护、建筑行业发展及产业链升级的趋势下，符合国家战略发展的需要。自2013年国务院发布《绿色建筑行动方案》以来，国家密集颁布关于推广装配式建筑的政策文件。在发展规划、标准体系、产业链管理、工程质量等多个方面作出了明确要求。目前我国已经把大力发展装配式建筑提升至国家战略层面。

2017年3月，住建部制定《“十三五”装配式建筑行动方案》指出，到2020年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上。2018年2月，住建部批准《装配式建筑评价标准》为国家标准，对包含装配式建筑装配率计算在内的5部分内容做出了基本规定。

装配式建筑的发展对房地产开发的各个环节都有影响。从短期来看，在房企拿地环节部分城市目前都推出了装配式建筑导向性的政策，在项目开发环节装配式建筑有提高生产质量、节能保温、提升项目周转及房企经营效益等优势。从长期来看，目前试点装配式建筑的房企正在抢占潜在的装配式建筑市场，并有一定公司战略上的考虑。

1. 拿地环节：城市装配式建筑政策导向

在装配式建筑产业发展趋势和国家政策支持的背景之下，各城市纷纷通过增设土地出让条件及出台配套优惠政策响应国家的政策号召。目前全国已有超过31个省、市、自治区出台装配式建筑目标及保障政策，包括但不限于规定出让地块的预制率及装配率并通过减税或面积补贴给予一部分的财政奖励。上海、天津等城市还出台了采用装配式建筑的保障性住房和商品住房全装修比例需达到100%的政策。

具体来看，在政策推动装配式建筑应用的过程中，预制率和装配率是两个重要指标。(预制率=装配式构件总体积÷总的混凝土体积;装配率=实施装配面积÷地上总计容面积。)通过行政政策对出让地块预制率和装配率的规定，直接影响了房企的拿地开发。

注：Q4为评价项目中缺少的评价项分值总和

2. 开发环节：工程质量及节能环保的优势(略)

3. 资金效益：提高生产效率及资金周转、降本增效

除了国家政策支持、城市政策推动的外部因素之外，装配式建筑在节约项目开发周期、提升房企资金周转上的优势，也是驱动房企应用装配式建筑技术的重要内因。具体而言，大量构件的预制减少了现场的施工强度，甚至省去了砌筑和抹灰工序。同时也减少了传统现浇建筑现场混凝土养护与硬化时效的过程。建筑与大规模工业生产相结合，通过构件预制、穿插施工等方式可以显著节约工期、提高项目周转率和资金运营效率，从而大幅降低了项目的财务成本并提升房企盈利水平。

根据资料，相对于传统现浇建筑，装配式建筑可缩短施工周期25-30%。以18层的小高层住宅为例，使用装配式建筑技术的应用，上部主体平均能够缩短150天施工周期。碧桂园的内部测算也显示，采用工业化建造体系的30层高层洋房，开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月，节省约9.3个月。

4. 装配式建筑对房企开发模式的长期战略意义(略)

5. 房企装配式建筑发展实例

在住宅产业化的趋势和国家政策的影响下，截止目前万科、碧桂园、绿地、新城、华润、旭辉、金地等房企都已在装配式建筑领域有各自的战略布局和发展。

其中万科早在2003年就提出了住宅标准化和产业化的概念，并将建造工艺创新提升到战略高度。2017年10月，雄安万科建筑研究中心揭牌并投入运营，主要包含了建筑性能、装配式内装等建筑领域绿色发展的研究。

由于装配式建筑与碧桂园快速扩张的战略具有天然较高的匹配度，碧桂园自2016年开始试点采用SSGF(“Sci-tech科技创新”、“Safe&share安全共享”、“Green绿色可持续”、“Fine&fast优质高效” 四大核心理念)工业化建造体系。以碧桂园大量使用SSGF建造技术的首个项目为例，东莞茶山碧桂园不仅节省了1/3的施工人力，还入围“广厦奖”候选项目。截止2017年末，碧桂园已在1468个开发项目中的111个进行试点，未来将逐步在所有新开发的项目推行这套体系。

虽然装配式建筑技术的应用对住宅产业化的发展和房企的项目周转都十分有利。但在实际应用的过程中，虽然提高项目周转可以带来资金占用和财务成本的大幅降低，但是相应的造价和运输成本也将提高。同时房企在流程管控、产业链配合、产品设计等方面都还存在着较多的难点和风险亟待解决。

1. 造价成本较高、规模化优势尚未体现(略)

2. 运输成本较高、产业链配套尚不成熟

虽然构件工厂化生产、现场装配化施工是装配式建筑的主要优势。但这一模式对构件运输和当地的产业链配套提出了较高的要求。

一方面，由于构建工厂的距离限制和构件的尺寸限制造成了装配式建筑的运输成本相比商品混凝土要高。同时，大规模的装配式建筑产业化工厂养护和堆放的场地需求较大，构件基地的选址需要在土地成本和距离成本中得到平衡。

另一方面，预制构件厂在产业链中的位置决定了其产能不足与产能过剩将并存。在产业链配套发展的过程中，可能会遇到工厂产能受限或者构件质量不达标等问题。对于这种情况，房企无论是被动接受还是延误工期等待构件的重新生产都会对项目的进度产生较大的负面影响。

3. 建筑信息模型BIM、建筑设计集成至关重要(略)

4. 产业工人培训及工程管理模式需跟进(略)

5. 装配式建筑需以标准化批量生产为前提

从实际应用的角度来看，装配式建筑在项目的户型数量和户型配比上有一定的局限性。装配式建筑降低成本的关键在于产业化的批量生产，需通过大量的复制和构件的标准化来摊低研发成本。但这同时也就决定了应用装配式建筑的项目需以标准化为前提。从目前的技术和市场经验来看，装配式建筑更适用于户型较为固定、产品具有规模复制属性的项目。

总结：目前，在国务院和住建部的政策支持下，已有大量应用装配式建筑技术的项目落地。我们认为，政策的监督和奖励对于装配式建筑的前期落地是十分必要的。但是部分城市装配率和预制率指标的要求和短期的鼓励优惠政策并不足以支撑这一行业的长期健康发展。相信未来在产业链发展成熟、标准化率和产能利用率提升后，装配式建筑的规模化优势才能得以体现。而随着建筑技术的不断革新，我国的住宅产业化也势必会迎来高速发展。