土储大增财务稳健 金地持续加速规模化发展

从617亿元到1408亿元，仅两年时间，金地完成了销售额的倍数增长。

4月17日，金地集团(600383,股吧)公布2017年年报。报告期内，金地共实现销售金额1408.1亿元，创历史新高，同比上年增长39.9%，销售面积766.7万平方米，同比上涨16.5%。基本每股收益1.52元，涨幅达到8.57%。

向来，房企在发展道路上规模、利润鱼和熊掌不能兼顾，但金地做到了两全。从金地公布的年报来看，2017年，金地实现归属于上市公司股东的净利润达68.43亿元，同比增长8.61%，为近10年来最高点。报告期内，其房地产业务毛利率为33.96%，较上年同期增加了5.23个百分点，在已公布年报的龙头房企中，这一毛利水平超越了一贯以盈利能力强而著称的中海。

尽管自2013年始，金地集团开始在规模化的道路上奋勇向前，但2017年金地集团在土地市场上的表现尤为引人注目，约1300万平米的新增土地储备，成为金地土地拓展收获最为丰盛的一年。对于规模，除了跑马圈地增加土储外，金地最为着力的则是资金与融资拓展。持续高质量的土储增长和稳健的财务指标令市场对金地有了更多期待。

斩获千万方土储

根据年报，2017年，金地共获取94宗土地，总合同投资额约1004亿元，新增约1300万平方米的总土地储备，权益投资额约473亿元,这三项数据比2015和2016年的数据总和还要高。查阅2015、2016年年报可以看出，两年获取土地的数量均为33宗，仅是2017年拿地的1/3。截止2017年末，金地总土地储备达3770万平方米，预计可支撑其未来3至5年内的发展需求。

从投资的区域倾向来看，2017年金地延续了深耕一线城市及强二线城市的趋势，在创下历史新高的1000亿投资额中，一二线城市占比达87%，三四线城市的权益投资额占比约13%，同时新进入了海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市，截至报告期末，金地实现全国41个城市的布局。

不过，面对2017年行业持续、密集调控下，“部分热点城市出现明显的量价分离，市场前景扑朔迷离，而部分二线和三四线城市高歌猛进，持续繁荣”，金地展现了出色的市场判断能力和布局考量，对比近几年金地年报可得，金地在各区域间的投资额出现微小调整。具体表现为，一线城市投资额从2015年的39%下调至23%，二线城市从51%上升至64%，三线城市则由10%微升至13%。

从投资额的变动幅度上不难看出金地对于二三线城市的倚重。据了解，在2017年的股东会议上，金地管理层就曾表示，经济和人口规模往上涨的二线城市有很大空间，因此在房地产业务方面还将进一步提升，加大投资。

当前房地产行业竞争日趋激烈的态势下，金地开疆扩土的方式也更为灵活。据知情人士介绍，为应对复杂市场形势带来的风险，金地提升了合作开发获取项目的比例。从金地历年公布的土储情况来看，其权益土地面积占比正在不断下降，从2013年近80%的权益土地面积，到2016年、2017年已降至50%-60%。

金地方面透露，为保持规模的合理增长，公司将在2018年保持投资力度，继续在市场上寻找项目、获取机会，“上半年以收购兼并项目以及积极参拍寻找个案机会为主，下半年相信土地市场有更多的机会”。

从2018年前3月金地发布的公告来看，金地在土地市场确实保持昂扬的积极态度。前3月，金地新获土地共计8宗，分别位于武汉、北京、嘉兴、广州、南昌、杭州、徐州以及太仓。其中金地在北京与广州两座一线城市土地投资总额达67.7亿元，二线城市武汉与杭州土地投资总额达28亿元，三线城市嘉兴、南昌、徐州以及太仓土地投资总额则为24.09亿元。该投资比例也符合金地一贯的深耕一线以及强二线城市策略。

据悉，去年金地提出“3年冲击2000亿元”的销售目标，2017年实现1408亿元的销售额、同比涨幅39.96%，加上金地在土地市场的雄心壮志，市场声音认为金地于2018年实现2000亿元的目标是非常有希望的。

财务指标稳健

在规模为王的时代，金地集团董事长凌克始终强调，“规模与效益平衡才是第一位的，同时，哪个方面都不想太激进”。由此，我们看到，“求稳”的金地多年保持着稳健的财务策略，在确保资金安全的前提下，金地持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况。

2017年，金地先后完成发行公司债券40亿元，中期票据15亿元，发行美元债2亿美元，并在9月份发行资产支持专项计划30.5亿元，10月份发行超短融资券30亿元，为下一步的规模扩张储备了充足的“粮草”。

从融资结构来看，银行借款仍然是金地补充弹药的重要途径。年报显示，报告期末，金地有息负债合计人民币553.54亿元，其中，银行借款占比为47.87%，公开市场融资占比为50.69%，长期负债占全部有息负债比重的75.77%。

尽管从年报来看，2017年，金地债务融资加权平均成本由2016年的4.52%微升至4.56%，但其融资成本依然行业领先。

冲规模途中，负债攀升是房企几乎不可回避的问题。随着融资步伐的加快，金地负债率也略有上升。2017年，金地资产负债率为72.13%，同比上升6.7 个百分点，但剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，该公司实际资产负债率为61.36%，净负债率为48.22%，仍然属于行业财务指标领先企业行列。

对此，业内人士分析认为，金地的负债率并不算高，在规模扩张的过程中，金地负债率的轻微浮动也在正常范围。

值得注意的一点是，在做大规模的同时，金地高度重视现金流管理，强调销售及时回款。报告期内，金地的销售回款率超过90%，而同样位列千亿阵营的世茂销售回款率在80%左右。

受益于良好的销售回款及融资成本表现，金地保持着良好的信用状况。公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为BB、Ba2。