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进军千亿规模之后,等待这些开发商的是什么

发布时间: 2018-04-19 09:51:40

来源: 和讯房产

分类: 行业动态

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冲千亿似乎成了中小房企存活下来的必经过程,但是当碧恒万喊出“降风险”、并与高速发展作告别状的时候,游戏规则改变了,这时候,中小房企冲过千亿之后,等待他们的是什么?

年报季已近尾声,纵观房企2017年的年报,规模的快速发展成为普遍现象。企业要么顺利加入千亿俱乐部,要么走在成为千亿房企的路上。这一现象不可避免,市场蛋糕不断变小,企业需要夺取更多的市场份额才能获得生存权,没有规模,何谈发展?但是在冲千亿规模的路上,高负债高风险向来是伴生物,实际上,中型房企虽努力一下可以“吃”掉小型房企,但并未具有巨头房企的厚实家底,多方因素导致中型房企的位置略显尴尬。

惊人的复合增长率

新城、旭辉、阳光城(000671,股吧)、世茂无疑是快速发展的典型。2017年,新城控股合同销售额达1264.72亿元人民币,在克而瑞的房企榜单中蹿到13名的位置,并完成年初 850亿元销售目标的148.79%,目标完成率为行业第一;旭辉控股集团合同销售额达1040亿元,排行榜中紧随其后位列15名,完成800亿元全年销售目标的130%,目标完成率为行业第五。2017年世茂实现合约销售1007.7亿元,在克而瑞的排名中占据16名,经过三年的滞涨期,在2017年终于迎来了再一次的高增长,成功晋级千亿,并提出2018年的销售目标为1400亿元。

2017年,旭辉集团全年实现1040亿销售额,完成目标率达130%;阳光城虽仍未过千亿大关,但也已处于望其项背的位置,位列第19名。

规模至上的年代,这几家企业的共同特点是“快”,甚至,旭辉近3年合同销售年复合增长率高达70%,新城近3年复合增长率更高达71.22%,复合增长率在2017年17家千亿房企中位列第二。而阳光城稍微次之,但是从其2012-2016年的发展来看,阳光城的销售额从56亿元增长到462 亿元,年复合增长率也高达69.7%。而世茂在2008年至2014年期间,世茂年复合增长率便高达84%。

业内人士表示,这几家企业的发展情况不一,但是共同点是抓住了机会,在布局、产品和时机上并未有太大差异。

盈利指标良好,但规模与负债不可兼得

从年报来看,新城、旭辉、世茂的盈利能力较好。根据年报公布数据来看,2017年新城控股的净利率提升至15%,相较于前两年进一步改善。而在营利性指标方面,新城今年毛利率上升至36%,同比上升8个百分点。2017年旭辉集团的净利率提升至19%,相较于2016年上升了5个百分点,有所改善,而在营利性指标方面,今年毛利率上升至27%,同比上升2个百分点。

一个共同特点是,这四家房企注重扩张,拿地表现很是积极,而这也是为了促进销售规模的增长。

世茂2017年加大土地投资力度,新增土地建面1060万平米,截至2017年底总土地货值超过8000亿元。而阳光城的拿地力度持续加码,截止到2017年12 月底,公司累计新增土储1184.0 万方,同比增长20.3%,拿地强度为58.6%,延续了2015 年以来较高的拿地强度。而新城控股去年全年新增土地货值达2811.6亿元,根据克而瑞数据,位居行业TOP10。新获取的100余幅地块,总建筑面积超过3000万平方米。毛利率,净利率,归母净利率分别为30.43%,15.01%和11.13%,分别同比增长2.85,2.34和2.41个百分点。

其中,新城控股通过招拍挂、市场化并购、合作开发等多样化手段,有效控制了拿地成本,世茂近三年的拿地销售均价比皆超过0.6,拿地成本偏高。

规模和负债历来不可兼得,从2017年的年报来看,新城、旭辉、阳光城这类企业的资产负债率都具有普遍较高的特点,反应企业实际情况的净负债也维持在相对较高的水平。比如旭辉的净负债达到343%,世茂和阳光城虽然没有像旭辉这么高,但比万科、恒大这样的企业还是高出许多。

市场周期调整,规模扩张是否可持续?

以旭辉为例,2018年,旭辉公布了全年1400亿的销售目标,公司只要以35%的同比增长速度就能够轻松达到。

但问题是,旭辉可以保证35%的同比增长速度,但是,2017年的年复合增长率还会保持住吗?

值得注意的是,旭辉2017年全年权益销售金额仅550亿,权益比例为53%,而其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于当前企业销售规模来说,要做大,关键要看土地储备和融资规模,实际上最终都会在融资规模或者资金规模上得到体现。所以对于当前此类投融资关系来说,企业若是规模要做大,实际上还是要在负债方面承受一定的压力。当然,承受的压力越大,潜在的风险就越大,企业也需要警惕其中面临的各类问题。

不得不承认的是,行业前四的巨头房企已经喊出了降风险,房企的游戏规则在发生变化,千亿级房企的议价能力明显弱于巨头房企。2017年销售额的剧增或受益于2014年左右的市场行情,但是,市场蛋糕在变小,强者恒强,大小吃小鱼的现象越来越普遍,开发商在受益于市场红利,冲刺千亿之后,等待他们的是什么?

一个事例是,此前阳光城表示将参拍广物地产45%股权,最后未能竞投成功,由来自深圳的卓越拿下,不过最新的消息却显示该项目最终或将落入碧桂园手中。

严跃进补充道,尤其是地产周期在调整,如果说一味追求规模,这个时候确实也会有各类风险,比如在资金压力方面的风险。大体上说,接下来对于此类关系的平衡依然是很关键的。

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