商办调控一周年 上海“药方”真能治北京“病”？

一年前的3月26日，一道炸雷劈中了火爆的北京商办市场。北京市政府出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，基本上堵死了普通购房人购买商办项目的可能性。自此销售骤降、库存激增，北京商办市场犹如大病一场，苦苦支撑。

库存达4年最高，北京商办重症缠身

“这一年我们店做的几乎都是租房业务。”位于东五环北京像素小区的链家门店业务员向记者表示：“二手交易全年不过几十套，靠卖房根本养不活自己。”

北京像素是朝阳区著名的商办楼盘，此前该项目的二手房交易异常火爆，高峰时曾有近20家中介门店再次经营。3.26商办调控之后，成交骤减，不少中介关门，留存下来的也以租赁业务为主。

北京像素只是北京商办市场的缩影。统计数据显示，自去年调控以来，北京商办房网签量仅3589套，较调控前一年成交的67013套，跌幅达超9成。而与成交冻结相反，去年北京商办供应套数突破2万套，同比增长32%。供多售少，导致商办项目库存激增近3成，达45878套创下4年来最高值。

更让业界担忧的是，商办市场库存还有进一步增加的趋势。好租数据研究中心主任匡健锋表示，尽管去年新开工商办项目数量有所缩减，但就未来4到5年的趋势看，如果政策不出现调整，市场去库存的压力会愈加明显。

2幅商转租地块公示，上海“药方”落地

上海早去年1月就暂停了商办项目的网签，并在去年5月出台《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，“封杀”商办市场。和北京相同，上海商办市场也面临库存激增难题。对此上海给出的“药方”是商办转租赁住房!

今年1月5日，上海市宝山区批准3块存量商业办公项目转型为租赁住房。4月初，上海市宝山区规土局发布了其中2块商办项目转型租赁住宅规划公示。此举表明上海开出的商办转租赁住房药方正式落地，也意味着全国首批“商办转租赁住房”案例在上海诞生。

有评论指出，上海的做法既有利于消化商办库存，也能增加租赁住房供应，满足人民群众租房需求。而今年上海还将会有更多商办转租赁住房项目落地，以实现上海市政府工作报告中提出的“类住宅+新增”转20万套租赁住房的目标。

除上海外，山东、深圳等地也在积极探索“商办转租赁住房”办法。

1月17日，山东省住房城乡建设工作会议召开，提出在2018年山东省将大力发展住房租赁市场。山东省住房城乡建设厅厅长王玉志表示：支持房地产企业在开发项目中自持一定比例用于租赁，支持企事业单位，产业园区利用存量工业用地建设人才公寓，支持将商业用房，写字楼、工业厂房等改建为租赁住房。

而深圳则在去年10月发布的《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中明确增加租赁用地的供应，鼓励各方搞租赁，商业用房可按规定改建为租赁住房等多项内容。

严控继续，北京商办难“开口子”

上海等地已经走在盘活商办库存的路上，这味“药方”是否能治北京商办市场的“病”呢?

深圳房地产研究中心高级研究院李宇嘉认为上海的做法有其特殊条件，即上海的写字楼供应存在过剩问题。商办项目如果不转为租赁住房，而仅靠办公途径很难消化。

1月初，高力国际发布的《上海物业市场2017年市场回顾及2018年市场展望》显示，去年上海甲级写字楼市场平均空置率为14.6%，为2009年以来最高水平，而租金水平则下滑2.4%。高力国际华东区写字楼服务执行董事赖锦雄预计：“今年上海核心区写字楼的平均空置率将保持在15%上下，而租金将在2018年内呈基本走平态势。”可见，如果大量库存商办项目如果继续以办公用途入市，很难及时消化，并为业主取得良好租金收益。

而北京的情况与上海不同，北京写字楼市场的需求更为强烈。据戴德梁行于3月底发布的统计显示，北京甲级写字楼平均空置率仅为8.4%，其中国贸、金融街等五大核心商圈甲级写字楼空置率则降至2.9%，为近两年来最低水平。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部高级董事严区海指出：“随着高科技及互联网企业的快速扩张，北京市场对办公物业的需求也将增加。”而这将为商办物业的消化提供支撑。

和上海把租赁住房的来源瞄准商办库存不同，北京则把租赁住房的解决方法则指向了集体土地。根据规划，在未来5年，北京市将建成50万套租赁住房。2017年北京供应203公顷集体土地建设租赁住房，今年这是数字为200公顷。市住建委相关负责人表示：“在当前土地资源紧张、房价较高的情况下，在集体建设用地上建设租赁住房，是完善多层次、多方式住房供应体系的有益探索。”这与上海的租赁住房发展是两种思路，基本上否定了北京采取上海商办转租赁住房模式的可能。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来北京商办难开口子。严跃进指出，从政策严厉的程度看，北京对于部分商业用房尤其是商住两用住房了采取严厉管制做法。从政策稳定性来说，还不会很快出现类似鼓励商业用房改为租赁住房的做法，否则政策的严肃性和连续性就大打折扣了。

而在实操层面商办转租赁住房也面临许多困难。中原地产研究院首席研究员张大伟指出，商办不适合改造成住宅，“写字楼大多数是过道设计，没有足够的空间把厨房和厕所等居住设施加进去。”

李宇嘉也认为商办用房改租赁住房要落地存在三方面困难：首先，商业办公改租赁需要调整片区的规划。第二，教育、医疗等公共服务设施要跟进。第三，消防安全要给验收。这就涉及诸如土地规划、交通、教育、医疗等政府机构调整与跟进。而单个项目的规划调整，难以满足上述要求。

当下，北京严格执行人口疏解政策和产业结构升级。在此背景下，若对商办物业松口，转为租赁住房，也与宏观政策相悖。综合来看，上海的“药方”暂时还难以在北京施治，北京商办市场的康复之路仍待探寻。