合生抛百亿租房贷欲破规模难题?被同梯队房企抛身后

随着长租公寓成为当下房企投资最重要的风口之一，除了万科、碧桂园、保利、龙湖等龙头品牌企业积极寻求布局之外，一些中小规模房企也开始积极介入该领域。日前，来自上交所信息显示，合生创展拟发行总规模不超过100亿元(含100亿元)的住房租赁专项公司债券。在业内人士看来，合生创展住房租赁专项公司债券一旦获批，对于一家年销售额不足百亿规模的房企而言，无疑是一笔不小的资金来源，而届时住房租赁板块也有望成为合生企业战略的最重要布局之一。

抢滩长租市场

目前，合生创展拟发行总规模不超过人民币100亿元(含100亿元)的住房租赁专项公司债券的状态处在“已反馈”阶段。据合生创展公开的募集说明书，该笔债券期限不超过五年(含五年)，可为单一期限品种或多种期限品种的组合;票面金额为100元;债券形式为实名制记账式公司债券，不面向合生创展股东优先配售。目前，该债券的利率、发行日期等具体细节还未厘定。

根据反馈意见，上交所要求合生创展披露债券募集资金的具体投向，包括住房租赁项目的预计开工时间，预计总投资额等资料;上交所还要求合生创展披露前次募集资金的使用情况。

在合生创展低调布局长租市场的同时，一些起步较早的企业也在加快步伐。2月23日，万科总裁郁亮在2018年第一次临时股东大会上表示在长租公寓业务方面，未来三年希望还能继续保持，能够提供30万间以上的长租公寓;而碧桂园则在2017年已在北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等一二线城市落地项目，并推出长租公寓品牌BIG+碧家国际社区，计划三年内运营100万套，力争做国内最大的资产运营商。 此外，旭辉在2017年底，已在北京、南京、无锡、苏州、上海、杭州、厦门等18城进行布局，五年目标为总规模达到20万套;龙湖在长租领域于2017年底已完成18个一二线城市的布局，并以5万套作为中期阶段发展目标。

与其他房企相比，合生创展在长租领域布局较晚，目前尚未公布公司在长租领域内的品牌和战略计划。

不过在业内人士看来，好在整个行业起步较晚，其他公司仍有发展空间，但制约合生创展这样的中小公司投入的关键还是企业的资金实力。

意在寻求融资突破?

“‘9·30’新政到现在，房企的融资难度越来越大，资金面偏紧成为常态，”易居中国执行总裁丁祖昱分析，房企2017年至今在融资端能明显感到压力，房企主要融资来源之一的公司债规模，在2017年的总规模为437亿元，较2016年全年下降90%。只有长租公寓板块能够独善其身，成为企业重要的融资现金进入端口。

“不排除一些企业借助投资长租公寓拓宽企业融资渠道。”一位不愿具名的楼市观察人士指出，2017年房企的融资总规模为8046亿元，较2016年下降28%。

从合生创展来看，截至去年9月末，合生创展共获得主要合作银行的授信额度811.98亿元，其中已使用授信额度448.87亿元，未使用授信余额363.11亿元。

实际上，去年9月，合生创展拟出售公司位于东城区的一座商用物业，也被外界推测为缓解企业的资金压力，补充企业现金流所采取的手段。

资料显示，当时合生国际、BMI及金致投资有限公司订立该协议，合生国际以总对价18.39亿元向金致投资出售康至公司及凯大公司;而BMI以总对价18.26亿元向金致投资出售柏顺公司。但今年1月12日，合生创展宣布，收到买方通知，因初步条件没有在该协议规定的期限内达成，此前签立的出售资产协议已按其条款终止。

规模化之外的路

“对于合生创展这样的中小房企而言，除了融资外，拓宽企业发展行业领域，打破企业发展规模的瓶颈也可能会有所助益。”上述人士分析表示。

根据合生创展发布的公告，截至2017年12月31日12个月的合约销售金额约为92.28亿元，较去年同期约81.05亿元同比上升13.9%。

十多年来，合生创展销售规模始终在百亿元左右徘徊，被曾经同为第一梯队的众多房企远远抛在身后。“重利润、轻规模、慢周转一直是合生创展信奉的开发模式。但在今天规模化至上的背景下，这样的模式显得有些不合时宜。”一位接近合生创展的人士向北京商报记者如是评价。

对此，合生创展管理层也曾公开回应，表示合生创展并不强调规模增长速度，希望在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全，不牺牲利润做大规模。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，忽视规模化会令企业在传统业绩成长方面表现乏力。尤其是位于一线城市高端项目的去化周期长，将严重影响企业资金回笼。由此业内人士指出，合生创展仍在固守通过长期持有土地，从而获得土地溢价带来丰厚收益的模式在当前显得比较保守，在这一策略不改变的情况下，通过投资长租公寓等其他行业领域或许是对企业整体布局的有益补充和拓宽。