购房常见的法律风险有哪些?

购房常见的法律风险有哪些?应如何避开?

买房可以说是人生大事之一，买一套房得投入不少人力财力，所以大家一定要慎重对待，要提前了解买房知识，做好功课，才能避免陷入购房的各种陷阱之中。那么购房常见的法律风险有哪些?应如何避开风险呢?下面我们就一起来看看吧。

一、关于定金支付的风险

法律风险：

定金是指签订买卖合同时，当事人为了确保合同的顺利履行，由买方预先支付卖方一定数额的金钱作为担保。那么支付了定金后有哪些保障呢?

根据法律的规定，定金作为一种担保，当给付定金的一方(即买方)不履行合同时，则无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(即卖方)不履行约定的内容时，应双倍返还定金。但是，现实生活中买方一旦交付了定金，事后想要退回来，那都是相当困难的。

小编支招：

1、“定金”的具体数额应由合同双方的当事人进行约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。

2、不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。

3、买方一定要保留好交付定金的收据，而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体。

二、关于付款和房产过户的风险

常见的付款方式有：一次性付款、分期付款、按揭付款。

法律风险：

一次性付款与分期付款的形式相差不大，买方在合同中承诺在某个时间点付清全部房款或部分房款，但是，全额付款或分期付款的风险都比较大，买方担心支付了房款后卖方不配合过户，而卖方也会担心如果过户了，买方不支付剩余房款。

而对于按揭付款的，买方没有很大风险，但是，常常会因为银行或者公积金中心出具同贷书的时间晚于合同约定过户的时间，卖家又不愿意继续等待，则有可能导致买方违约，卖方要求支付违约金。此时，如何约定才能免除双方的困扰呢?

小编支招：

1、如果是一次性付款的

买卖双方应在合同中明确约定双方过户的时间点，比如：卖家应当在某年某月某日或者是付款当天办理过户手续。而且，对于一次性付款的，小编建议买卖双方选择资金托管的方式。

2、如果选择是分期付款的

可以根据交易的步骤付款，普遍情况是：签订三方协议(支付定金)--签订网签合同(支付首期房款)--申请缴税(支付第二期房款)--申请递件(支付第三期房款)--领取房产证、交付房屋(支付第四期房款)。

3、如果选择按揭付款的

首先，应当在合同中约定贷款的方式，商业贷款、公积金贷款或者是商业与公积金混合贷款的，都应当在合同中明确。

其次，买卖双方约定办理交易过户手续的时间尽量约定在同贷书批准后几天内办理，如果合同中仅有某年某月某日而无其他选择的，则建议买方在合同特别约定中注明。

再者，为保护卖方权益，双方应当明确申请办理贷款的时间节点。

最后，为了保险起见，最好在“合同的其他约定”中明确：如果买方无法贷款或者贷款金额不足的，买方应当用现金补齐。

三、关于户口迁出的风险

法律风险：

很多人购买二手房主要就是因为户口。但是，办理户口迁出不像办理房产过户那样，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和起诉都不能直接的解决问题。

因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制，所以公安机关在一般情况下，是不会直接将卖方的户口强行迁出的。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出，法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围为由不予受理。

小编支招：

1、在签订合同前，买方可以到当地的派出所查询交易房屋的户籍状况，或者由卖方在合同中注明有户口或者没有户口。

2、如果存在需要户口的情况时，一定要明确约定该“户口迁出”的时间点。

3、双方要约定户口无法按期迁出时的违约责任，或者可以约定如果无法按期迁出户口，买方可以解除买卖合同。如果卖方因此违约，在这种情况下，买方就可以向法院提起民事诉了。

四、关于税费承担的风险

法律风险：

影响税费的因素有以下几个：房产价格、卖方购入房产年限、买卖双方的房产套数。很多时候，我们只约定了税费由买家承担，而影响税费的因素，买方仅仅是从中介方了解或者卖方说说而已，极少写入合同中，在过户中才发现中介或卖方陈述的事实与实际不符，从而导致买方多交了几万元甚至十几万元的税费。

小编支招：

在签订买卖合同时，不仅约定税费承担者，同时应当明确以下几点：

1、在合同中确认卖方的房产已过五年或者已过两年，此套房产属于卖方唯一房产。

2、明确要求卖方在办理过户交易过程中应当提供家庭房产情况证明协助买方办理减免税费的相关手续。