冯学荣：关于房产投资.

壹

优质房产集中在一线城市中心半径30公里以内

中国最优质的房产在哪里?答案是：以北上广深一线城市的中心为圆心，半径30公里以内的房产，大体上都是优质房产。

以广州为例，以珠江新城为圆心，向东30公里以内，含新塘在内，大体上都属于优质房产。向西、向北、向南，同理。

同理，从化、花都的房价为什么一直上不去?答案是：他们脱离了市中心30公里这个圈子，所以房价上不去。

北京、上海、深圳，都是同理。

记住这个指标：一线城市中心30公里以内。跟着这个指标走，你基本上不会犯错。

贰

买房的时候，不要说自己是投资客

买房的时候，无论是买一手房，还是买二手房，都不要说自己是投资客。中介或者售楼小姐或者房东问你买房子干什么的，你一定要说：买来自住的。

为什么呢?因为啊，如果你说自己是投资客，对方就知道你有钱。知道你有钱了，你谈价钱就困难了。

记住坚持说自己买房子是为了自住，这样你才可能谈到更优惠的价格。

人有时候脑袋一犯傻，说错一句话，代价就是十几万甚至几十万块钱，很可惜的。

叁

房贷不是负担，而是收入

许多人害怕房贷，例如：

不少人在力所能及的时候，选择首付5成，而不是3成，因为害怕房贷。

不少人在有钱的时候，宁愿一次性付清，也不愿意负担房贷。

不少人身负房贷，夜不能寐，四处借钱，提前还贷。

以上这些行为，都是财商零分的典型表现，是没有经济常识、没有理财常识的典型表现。

借了房贷，要给利息，表面上是负债，其实是收入。为什么?因为你从银行借来的钱，是便宜的钱，你随随便便放在一个货币基金里面，都会有5%左右的年利息。许多人脑子明白的，光是赚这个利息差，每年就能赚好几万块钱。

更何况，你还可以将手上多余的钱，用来多买一套房子，你该少奋斗多少年?

许多人想明白这一点，已经是两鬓斑白，蹉跎一生。

记住，就算你是有钱，也不要以一次性付清的方式去买房。

肆

小心度假房、郊区房及老家房

有的人花钱投资旅游度假区的房子，离市中心30公里以外的郊区房子，甚至有的人挣了钱回老家买房盖房。这些，都是不明智的做法。

度假房、郊区房，不能说它们没有价值。但是在有钱的前提下，把钱投在偏远的地方，是不明智的。因为从长远来看，它的投资回报，是远远不及把钱投资在市区的。

回老家盖房子，那更是愚蠢。年轻人总的趋势都是往城里跑，20-30年以后，也许老家都没人了。谁接你的盘?细思极恐。

伍

不要因为担心房产税而不敢买房

许多人都在说，房产税要出台啦，千万不要买房啊。

这些人都是不懂事的，你当他们在说梦话就好。

且不说房产税出台技术障碍重重，至少要好几年之后才可能见眉目。退一步来说，就算房产税明天就出台，长期来说，仍然无法遏制房价的上升。

你回头看看发达国家和地区的历史，美国、香港、英国……哪个国家因为房产税的出台而导致房价长期下跌了?没有。一个都没有。

因为担心房产税而不敢买房，和因为担心交税而不敢做老板，是一样的荒唐。只要你有利润，怕什么交税?

陆

在人口衰退之前，房产都是优质资产

房价会不会永远涨下去?答案是：不会。

那么什么时候停止上涨呢?答案是：北上广深等大城市的人口开始减少的时候，房价就会开始长期下跌了。

北上广深的人口，什么时候才会开始减少?答案是：很久、很久、很久以后。可能在你闭眼之前，你都盼不到那一天。