​百强房企内部加剧分化 项目和城市个数成冲业绩砝码

2017年规模房企整体格局已经尘埃落定，我们预计2018年将会有更多的黑马出现。在各梯队房企追求更高业绩规模的过程中，不仅对房企的项目营销和整体运营管控能力是一种考验，也对土地投 资和货值储备提出了更高的要求。

关于榜单，有几句不得不说的话，要写在前头!当然，这些话我们在无数次的榜单解读里都写过，这里只能算重申：

1/流量。什么叫流量?谁操盘算谁的!否则亚运城一个项目五家操盘，难不成要算五遍?所以如果我们有些企业和上市公司发布数据有比较大差异，不要惊喜，也无需伤心，只是因为统计口径不一样而已。

2/集团公司和上市公司。这当中有的企业没有差异，有的企业存在很大差异。这要看参评的企业主体是谁。比如中交地产，在中交集团重组之前，参评主体是中交地产的上市公司平台，之后则并入了中交置业、中交投 资、中国城乡发展等板块的项目，业绩一下从四五十亿上升到217亿。这种情况在刚上市的企业这里差异也非常明显明显，因为集团的项目并入上市公司需要一定时间，这不难理解吧?

3/整售项目。年底有些企业数据陡然飞涨，看到总数让人头疼，但反而是最容易核实的。这些业绩看上去涨的离谱的，多半都是大单，整售。只需要核实交易是否属实即可。

4/代建业务。按照操盘原则，其实这条就不必解释了。这项业务多的比如 绿城 滨江 朗诗 建业，都是依靠响当当的品牌做出来的成绩，眼红的话自己上!

5/权益。说了代建，就不得不说权益了。有些企业就是投 资高手，投一个火一个，合作方都把项目卖的妥妥的，坐等着分钱就行了，如果是上市公司的话，买了他们股票的股民有福了，一起躺着分钱。按照操盘原则，这些项目一个也不能算，那怎么体现我们投 资大国手的价值?权益榜啊!克而瑞专门有一个榜单，把企业所有参与的项目，按照权益比例一一计算好，排了一个榜。在合作越来越多的今天，不看这个榜就去买股票?还是闭着眼掷骰子算了。

6/流量大还是权益大?别纠结，有的企业操盘能力强，有的企业参与项目多，有的企业一边搞代建一边拿自己的项目跟高手一起合作开发…所以谁比谁大都有可能。

写完了这些，我的研究员大神们跟我说其实还有很多应该说的，不过小Q脑容量有限，下次认真做笔记再说!

接下来大家可以收收心，看正经的深度的全是干货的别处没有只此一家的深度解读了!都是我的男神女神们的沥血之作，建议忙着带孩子度蜜月写作业的大朋友小朋友们实在来不及看的打开收藏夹先~~

01.门槛：TOP50内各梯队门槛提升增幅降低

TOP100和200下降

2017年，TOP100房企整体销售规模保持增长，50强内各梯队房企销售金额门槛提升显著。其中，TOP20和TOP30梯队房企销售金额门槛提升幅度最大，增幅分别达到了41%和51%。TOP10房企门槛也从2016年的1100亿元提升37%至1512亿元。

虽然规模房企整体的业绩规模都保持了不错的增长，但随着全国更多城市加入调控行列，以及在“限售”等楼市调控政策不断加码的影响下，2017年各梯队房企的销售金额门槛增幅都较2016年有所降低。其中TOP100和TOP200房企的金额门槛甚至出现了负增长，说明TOP200、甚至百强房企内部格局已开始加速分化。

02.集中度：规模房企集中度大幅提升

远超2016年增幅

2017年，TOP200品牌房企业绩规模大幅增长，各梯队集中度进一步提升。其中TOP10房企集中度达24.1%，TOP30和TOP100房企集中度分别达到了38.4%和55.5%。同时从集中度变化的情况来看，各梯队房企集中度增幅也远超2016年水平，2017年TOP50和TOP100房企的集中度增幅分别达到了10.6和10.7个百分点，而2016年这两个梯队的集中度仅增长了3.2和4.8个百分点。未来在行业集中度不断提升的背景下，市场份额也将更向大型品牌房企靠拢。

备注：金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额，其中，2017年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。

03.业绩完成度：多数房企超额完成全年目标

2017年全年，TOP100房企业绩完成率较高，绝大部分房企都超额完成了全年业绩目标。龙头房企中，碧桂园截止12月末实现5500亿元的销售，完成上调后5000亿元目标的110%。恒大以5132亿元的业绩完成全年4500亿元销售目标的114%。融创则得益于业绩的高增长，完成3000亿元目标的120.7%，业绩完成率在所有房企中排在前列。

同时，在中期业绩发布时已上调年度目标的房企中，雅居乐、旭辉等房企目标上调后的完成率排在所有房企的前列。龙湖、远洋和中海也分别完成了全年1500亿元、700亿元和2310亿港元的上调后业绩目标。

04.千亿：龙头三强均超5000亿，千亿阵营达17家

从规模来看，2017年千亿房企进一步扩容，数量从2016年的12家增加至17家。其中，龙湖、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这6家房企在2017年首入千亿房企梯队，万达则受到部分资产出售给融创的影响，排名较2016年有大幅下滑。

而2016年就已实现3000亿规模的三家龙头房企，去年业绩继续保持了高速增长，截止2017年末均突破5000亿。其中碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿，同比增长78%，几个月前就基本锁定了全年第一。万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元，分列第二、三位。

除了三家龙头房企外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，2017全年业绩同比大幅增长140.3%至3620亿元，排在第四位，四季度业绩增长1575.3亿元，高于恒大的1471.3亿元，同时成为四季度和12月冠军。保利、绿地及中海则各自迈入3000亿和2000亿房企阵营。

千亿是未来房企追求的共同目标，预计2018年，千亿房企至少达到20家，到2020年，有望超过30家。

05.分化：百强房企内部明显分化

2017年，在大型房企对市场份额争夺日趋激烈的同时，房企分化已从过去百强房企外部，蔓延至百强房企内部，且进一步加剧。

从房企分规模房企集中度的角度来看，TOP10房企和其他梯队房企的规模差异十分明显。2017年TOP10房企已经占据了近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点。而其他梯队房企的集中度增速则较低，TOP51-100和TOP101-200梯度房企的集中度甚至较2016分别降低了0.2和1.4个百分点。

从另一个角度来看，不同规模房企的数量变动也反映了这个趋势。全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家;300至500亿规模和100至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家;而100亿以下的房企数量增加了2家，200强房企的业绩分布呈现了两头增多，中间减少的趋势，可见对于规模300亿左右的房企而言，增长已经遇到瓶颈，不进则退。继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

06.增长：各梯队均有房企名次提升显著

2017年TOP100各梯队中均有部分房企业绩同比增幅较高，名次提升显著。千亿规模房企中，融创、龙湖的排名较2016年有显著提升。其中，龙湖得益于全年较高的货值和适当提前的推货节奏，2017年销售规模大幅增长，名次从2016年的第13位提升至第8位。

TOP30梯队中，中南、阳光城、中梁、蓝光等房企2017年全年的名次提升幅度较大。其中，中梁地产在深耕三四线的同时，凭借着高品质、高周转的运营策略超额完成全年668亿元的销售目标。全年销售业绩同比增长125%，达到757.9亿元，名次较2016年提升15位。

TOP50梯队中，美的、金辉、新力、合景泰富、福晟、俊发等房企在2017年新进入50强行列。福晟在土地投 资和项目营销上都有独到之处，排名从2016年末的71位提升至48位。俊发则受益于昆明楼市火 爆，累计销售金额同比大幅增长100.6%。

融侨

全销售创新高，抢滩“地产+”产业链

融侨2017年凭借省会及强二线城市的精准布局与全渠道营销创新，全年业绩延续了爆发式增长势头，实现销售金额562亿元，同比增长55%。在投 资领域，融侨以招拍挂拿地为主，以合作拿地+特色小镇为补充，在全国强势拓土超223亿，实现了多元模式的土地储备。另一方面，融侨以“地产+”为**的多元化产业拓展，2017年加速发展艺术商业、精品酒店、国际学校、复合小镇及母婴医疗等创新产业，为其高端社区形成强有力的服务溢价，成为中型房企阵营中的“稳健”力量。

而在TOP100梯队中，建业、海伦堡、光明、德信等房企竞争力较强2017年业绩增速明显高于行业水平，名次提升较大。而实地、中建东孚、协信、华宇等表现突出，均为首次入围百强。

北大资源

新五年战略纵深推进，“品质+资源”双驱动持续发力

2017年，北大资源实现销售金额267亿元，同比增长40%。这得益于其新五年战略纵深推进，“品质+资源”双驱动持续发力。产品力也是北大资源在激烈的市场环境中稳定增长的主要原因，进一步得到市场认可，产学研一体化发展模式也愈加清晰。产品方面，以“颐和系”、“紫境系”为代表的改善型产品聚焦高端生活方式，多次引爆市场;产业方面，依托北大及方正平台的优质资源，围绕科技园和健康产业两大主轴，在盐城、漳州、泰安、上饶、金华等地相继落子，以产城融合模式推动了产业与地产的深度结合。

07.布局：千亿房企在售项目和城市数至少100和30

企业的在售项目和在售城市数量，是决定企业销售规模的基础。从各梯队房企2017年在售项目和城市数量来看，TOP10梯队房企2017年的平均在售项目个数和平均在售城市个数分别达到了374个和84个;而TOP11-20梯队房企平均有99个在售项目和34个在售城市，这两个梯队几乎被千亿房企占据，并且从项目和城市数据上与之后四个梯队的差距较大。

我们认为，首先，目前千亿房企在售项目和城市个数至少达到100个和30个，可能也是未来几年千亿房企的“门槛”。因为，在目前正常环境下，很难从平稳的购房需求中获取超额收益，想在少数城市和项目上收获很大的销售业绩几乎已经不可能了。其次，TOP20特别是TOP30以后的房企在售项目和城市数量的差距并不大，在目前的城市范围内做一些深耕和项目拓展，基本能维持目前的规模。

08.黑马：布局全面高货值储备房企或脱颖而出

2017年规模房企整体格局已经尘埃落定，我们预计2018年将会有更多的黑马出现。在各梯队房企追求更高业绩规模的过程中，不仅对房企的项目营销和整体运营管控能力是一种考验，也对土地投 资和货值储备提出了更高的要求。

今年，有两类企业容易成为黑马：

第一，由于2018年的市场将大概率延续去年的格局，全面布局且侧重三四线城市区域深耕的房企成为今年黑马的可能性较大

第二，去年货值储备充裕，且货值榜排名较销售金额榜排名有大幅上升的房企也将成为今年黑马的热门人选。