涿州的价值为什么更多来源于“北”望，而非“雄”起？

时下涿州楼市的价值源点为什么在北京而非雄安?讲清楚此点，也就弄明白了时下涿州楼市的价值图谱。

涿州的“雄”起：中短期是利空，中长期是利好

提起涿州楼市，一些外部销售经常把“环雄”挂在嘴边。

在壹书生看来，这是不严谨的。

对于雄安新区对涿州的价值外溢，壹书生认为需辩证分析：

A，中短期是利空;

之所以这么说，主要缘于两点：

首先，雄安的落地，意味着保定地域内的重点转向雄安，而作为同为保定辖区内的保定与涿州，从区域竞争的角度来说，当然是轻度利空。

其次，中短期内，雄安并不具备外溢能力;

因为雄安自身目前尚处于“白手起家”，且到了2030年左右，差不多完成近100平方公里核心区的建设，届时可能形成近200-250万的人口集聚。因此可以判断，中短期内，雄安并不具备太强的产业及人口外溢能力。相应地，“环雄”概念不宜夸大式高估。

B，中长期是利好;

不过也得理性看待，中长期来说，如果雄安顺利建成一个中心化城市，对涿州会是一个利好，毕竟可以带来一些外溢利好。

“北”望才是涿州楼市的价值源

，目前涿州楼市的价值源并不应寄望于“雄”起，而应着眼于环京价值挖掘的“北”望。

这里所说的北望，主要包括三层含义：

A，北京才是涿州楼市最大的刚需接盘者来源地;

壹书生此前一直强调，环京是有边界的。根据全球都市圈的发展规律来说，一般的边界在70-90公里内。

涿州距离北京天安门为62公里，在此范围辐射之内。

只要在此范围内，包括涿州、北三县、廊永固和霸州北部等在内，主要的刚需接盘者一定是北京上班族。

对于环京的北京上班族，存在两个特点：

首先，因为强大的虹吸力，因此北京最不缺的就是人。

比如近期百度发布了《2017年第三季度中国城市研究报告》，通过大数据来反映城市人口吸引力等情况。结果，北京力压深圳成为中国最具人口吸引力城市。

其次，北京人口在外溢;

时下北京人口管控上在对外赶人，京津冀一体化政策上在对外疏解产业与人，高企的房价和拥堵的交通也在对外挤人。

在此背景下，环京只要可供上班居住的人，因为北京不缺上班族，所以相应就不缺接盘者。

B，可以让北京上班族“用来住，且住的更近”房子，才更有价值，因此更“北”望的涿州更有价值;

鉴于涿州楼市的主要刚需接盘者是北京上班族。

作为北京上班族，选择环京的最大刚需需求便是通勤时间。

通勤时间的背后主要包括两大因素：地理距离与交通。

具体到涿州的交通，主要指“42式”的交通体系：

首先，4条高速路，京港澳高速(京港澳高速京石段便是原京石高速)、107 国道、京昆高速、首都环线高速。

在涿州中北部，通过相关高速，正常情况下60左右可达北京西南三环的六里桥。

其中京港澳高速在涿州设有两个出入口，可通往六里桥。国道 107(京涿快速路)也通往六里桥;京昆高速主要通往北京的房山、石景山、门头沟等地;而首都环线高速便是大七环高速，主要把北京大七环上的各个城市串连起来。

其次，两条轨rong>廊涿城际京石高铁。

此外，通过公交车，正常通勤下，涿州中北部人群可在60左右到京。

当然对于外界所说的房山地铁延长线，在京津冀一体化纲要确有宏观规划，但目前尚无具体的规划，因此暂可不考虑在内。

再次，廊坊近京区域三年社保式溢出价值，也是时下涿州楼市的另一个价值点，毕竟对于北京上班族来说，房票本身就是价值。

今年317后，环京楼市政策面瞬间万变，相应地，楼市格局也在适时变革。时下涿州楼市的另一个价值点便是房票。

目前廊坊北三县、廊永固霸文皆要求外地人需具备当地三年社保，才可拥有一张房票，但目前的涿州楼市政策，则规定外地人可购买一套。

在房票的时代，涿州对外地人的这张可上车房票，确实是有价值的。尤其对于一些意在投资环京或北京刚需上班族，则显得更具价值。

一体化中扮演何种角色?

涿州在京津冀一体化产业疏解中的角色，主要可分为两块：

A：北京的产业疏解

在这块中涿州主要打造“两园一带”式产业承接：开发涿州创新科技园、码头国际健康产业园和拒马河文化产业带。重点发展总部经济、金融服务、医疗健康、文创艺术等现代战略性新兴产业。

B：临空经济区的打造

涿州距离北京新机场仅17公里，因此涿州也属于北京新机场圈层。届时涿州会与廊永固霸一起，携手打造北京新机场临空经济区。

概括而言，时下涿州楼市的价值源点在北京，而非雄安。