楼市调控新思路显现，这也是大城市的楼市出路

自2016年10月以来的全国多地的楼市调控，让房地产市场又进入一轮“低温期”，但相信绝大多数人都在怀疑，这一次的调控是否又会和前几轮一样，陷入“调控——放松——房价再涨——再调控”的周期性怪圈。

中国房地产周期的波动规律与政策周期的切换愈发步调统一。

近日，国家金融与发展实验室(NIFD)举行主题为“房地产市场：泡沫与风险”的智库讲坛，NIFD金融法律与金融监督研究基地副主任郑联盛认为，2006年以来，我国房地产周期的波动似乎与行政干预十分的关系紧密，这是需求的周期波动还是政策的周期波动，目前还没有定论，但房地产在中国经济金融领域中已经具有系统重要性，今年以及未来的2-3年还将是中国经济金融中最大的系统性风险因素。

如何建立一个真正长效的楼市调控措施，防范未来房地产泡沫破裂、房价出现断崖式下滑而引发的系统性风险，是当前亟待解决的问题。这不仅需要靠政府改变现有的土地财政制度，发展市场化租房市场也是重要出路。

房价上涨到底会危害谁?

泡沫真的可怕吗?并不一定。事实上，资产泡沫的绝对规模并不是构成风险的最重要因素，关键在于资产泡沫的增长率，也就是泡沫的可持续性。

如果一个资产价格的增长速度持续远高于GDP增速，就存在泡沫破裂导致资产崩盘的风险，这也是去年10月以来全国多地调控房价的一个主要原因。

公开数据显示，2008-2015年北上广深的房价年化增幅都控制在20%以内，这与当地同期的GDP增速是较为一致的。然而，2016年，北京房价增幅41.5%、上海29.9%，深圳18.1%，显然远远高于GDP增速。

NIFD理事长李扬认为，房价上涨带来的风险并不在于地方政府和金融机构，而是在于其可能会导致供求关系的破裂，进而引发房价断崖式崩盘，以及由此带来的系统性风险。

“对于地方政府和金融机构来说，他们是乐见房价上涨的，房价下跌反而是风险，前者会出现财政破产，后者则会出现大规模的负资产(如房地产抵押贷款规模高于房产市价)。”李扬称。

何为有效的调控措施?

为了防范中国房地产市场可能出现的断崖式下跌，李扬建议，应出台着眼于中长期发展的房地产政策，“眼下则要以提高首付比例为主要手段，以减少新的系统性风险的产生。”

至于何为中长期的调控政策?李扬认为，则要认真研究城市化的新格局趋势，并以此寻求解决方案。

“国际经验看，城市化的实现路径都是大城市化，小城镇路径并不可行。人口还是会向大城市流入，小城市的人口会继续下降。因此，长期看一二线城市的房价上涨趋势并不会向三四线城市蔓延，三四线城市的楼市格局会实现自我平衡，并不需要过多的行政干预。”李扬称。

而政策真正需要研究的，则是特大城市的楼市问题。李扬认为，德国的住房模式值得借鉴，即针对特大城市要严格限制自有住房，大规模发展市场化的租房市场。

“所谓的市场化租房市场，是要允许民间资本进入，同时通过一定的政策引导，保证租金收益在二三十年内能收回投资成本;但与此同时，也要通过法律法规的约束，充分保障租客的利益。”李扬称。

雄安或代表高层楼市调控新思路

李扬认为，要改变现有的房地产行业的扭曲现象，就是要改变现有的住房格局，即不再倚重房产销售，而是大力发展租房市场。

“从这一点看，雄安目前的房产市场全面冻结，一切销售行为被停止，或许反映了高层对房产调控的新思路，未来可能要大力发展租房市场。”李扬称。

在全球的房地产发展看，德国的模式确实为人称道。李扬表示，德国70%的住房形式都是租房，买房被严格控制，这也使得德国未发生过因房地产问题而引发经济危机，也未发生过因爆发经济金融危机而波及房地产领域。相比之下，美国、日本、香港等发生过的危机，都主要与房地产有关。

德国房地产是如何践行“房子是用来住的，不是用来炒的”?中央财经大学管理科学与工程学院院长助理、房地产管理系副教授陈俊华称，严厉打击炒房、建立供需平衡的公共住房制度、发达且相对公平的住房租赁市场、独特的房贷制度和稳健的利率政策，是德国住房价格长期保持稳定的“法宝”。

其中，政府一直从立法、税收、金融、估价、租赁、补贴等各个方面采取综合措施，对房地产市场实行强硬的干预政策，重点始终放在抑制房价上涨，打击投机炒作房价，有效保障住房民生供给。

例如：

德国的法律规定，对于在10年内交易的住房，除了要缴纳住房评估价值1%-1.5%的不动产税之外，还需要缴纳3.5%的房产交易税，而且最终的房产交易盈利还需按照价差缴纳25%的资本利得税，对于购买住房未满7年即转让的，交易的最高综合税率更是可能高达住房评估价值的50%，严厉的税收政策极大地压缩了房地产开发商和炒房者的盈利空间。

其次，陈俊华称，德国的房屋租赁市场是其房价稳定的“定海神针”。保护租户权益的各项法律法规构建起相对公平的住房租赁市场，使得很多人尤其是年轻人乐于租房生活。

例如：

德国政府对房租水平有着严格限定，由当地市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构共同制定本地区不同房屋类型的“房租合理价格表”，法律规定如果房东变更房租超过“合理房租”的20%即构成违法行为，超过50%即构成犯罪，如不及时更正将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

此外，德国的住房金融模式极具特色，主要表现在两个方面：

一方面是德国发放的房贷总额一半左右都是采用“先存后贷”的住房合同储蓄模式。其机制是激励储户每月需按“购房储蓄契约”金额的5‰进行银行储蓄，银行每半年按照配贷指数大小排序进行住房贷款资金配贷。银行可以借助储蓄资金减少风险，同时鼓励储蓄和引导延迟消费也有助于减小社会通货膨胀压力。

另一方面是德国的住房贷款实行固定利率模式，带有政策性的住房储蓄贷款的利率一般低于市场利率且利率在贷款期内保持固定不变，商业住房抵押贷款的固定利率期限平均为11.5年。长期固定房贷利率合同，能够有效消除因利率波动引起的住房市场投机活动，也能有效抵御金融市场的波动风险和稳定房地产市场。