楼市健康发展须回归常识

最近一轮房地产调控正在各大中城市甚至一些小城市展开，有人认为，这次政府的调控决心比以往更加坚定，因此看好调控的效果。笔者认为，调控最终是否有效、房地产市场能不能回到健康发展的轨道，取决于一些基本常识能否被接受并转化成行动，只有从决策层到普通民众理解和接受了基本常识，并在此基础上完善制度，行业才有可能慢慢进入健康发展的轨道。

第一个不为多数人接受但绝对属于常识的是：房价持续多年非正常上涨从总体上看与供求之间没有关系，如果说房价上涨与需求之间有什么关系的话，主要是前者决定后者，而非后者决定前者。

多数人认为，当前房价持续上涨要么是需求太旺盛，要么是供给严重不足，这种从供求看价格之所以错误，在于混淆了普通消费品与资产品价格运动的不同规律。面包、衣服、汽车与股票、房产之间有巨大的不同，金融资产的价格运动具有自我强化的规律，了解股票波动规律的人知道，股市相当常见的情况是“追涨”和“杀跌”，即股价涨了引来更多资金参与，造成更多需求，股价跌了引发更多抛售，增加了更多供给。

房价上涨不但不降低需求，反而会激发更多的需求，这是在政府提供隐性甚至显性担保以及过量流动性的大前提通过三大渠道来实现的：第一，刺激无限的投机需求;第二，刺激无限的投资需求;第三，让正常的消费需求持续提前进行，比如，在房价预期稳定(可以是绝对价格稳定，也可以是房价收入比房价租金比等相对指标的稳定)的情况下，居民首次购房时间可能是35岁，而房价上涨预期特别是持续上涨预期让消费提前到30岁以下，甚至是25岁，甚至把子孙后代的住房需求都提前释放出来了。

第二，“市场的归市场，保障的归故障”的住房双轨制不可能成功，这应该是人们要接受的一个常识。

双轨制存在一系列的内在冲突，注定无法成功，频繁的政策调控说明“市场的归市场”是一句空话，也说明这一框架是失败的。这一设想主要是为了借中国香港、新加坡和德国，但规划者对中国内地与上述地区具体情况之间的巨大差异缺乏基本的了解，犯了常识性错误。所以，需要重新建构住房体制。

落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一新思路要得到落实，不能靠五花八门的政策，而要靠制度的变革和完善。这是第三个需要普及的常识。

过去房子充当调节宏观经济的工具，经济差一点就刺激它，稳了或热了就打压它。刺激也好，打压也好，主要是通过收放其投机和投资空间来实现的。“房子是用来住的”的提法为消除市场乱象提供了一个可能，但要把可能性变成现实性，靠限购这种权宜性政策是不行的，而是需要从货币政策、税收政策、政府角色等基础性制度方面进行重大修改，例如：要严肃货币纪律，让央行成为维护货币价值可信赖的机构;要修改税制，用税收让“炒作”成为不可能;政府要放弃对房价上涨的担保，恢复市场道德，进而恢复基本的市场秩序。